Entenda o que acontece e como agir no processo de cobrança judicial.
Sumário
A inadimplência pode causar uma série de transtornos ao devedor e ao credor. Dentre as situações mais comuns em imóveis, por exemplo, está o condomínio em atraso, que pode ser um assunto delicado entre os moradores do local – até mesmo porque, quem escolhe este tipo de moradia deve cumprir as regras estipuladas em acordo, a fim de garantir sua moradia e o bem-estar de todos em volta.
Embora todos nós estejamos sujeitos a uma ocasião inesperada, como por exemplo a perda do emprego ou outros imprevistos financeiros, o não pagamento da taxa de condomínio pode gerar uma bola de neve, tendo em vista que existem despesas fixas todos os meses.
Sendo assim, quando este tipo de situação ocorre, é possível que os envolvidos tenham uma série de dúvidas sobre a existência de acordo, pagamento e até mesmo e os processos judiciais e extrajudiciais que podem acontecer. Pensando nisso, elaboramos um artigo completo sobre condomínio em atraso. Confira a seguir:
O que acontece quando há um pagamento de condomínio em atraso?
É muito comum que, em períodos de crise financeira, alguns moradores deixem o pagamento de condomínio em atraso. Sendo assim, quando este tipo de situação ocorre, o morador tem o prazo de 30 dias úteis para quitar a dívida em questão. Vale destacar que além do valor referente ao atraso, será preciso realizar o pagamento de uma multa de até 2%, somado aos juros de 1% por mês e ainda com o acréscimo de correção pela inflação que se refere ao período em atraso.
Sendo assim, o condômino responsável pelo atraso se torna inadimplente desde o 1º dia útil após o vencimento do boleto do condomínio. Isso, portanto, o impede de realizar uma série de atividades no local, incluindo a votação em decisões coletivas e participação em assembleias.
Além disso, quando um morador deixa de quitar devidamente as taxas de manutenção, os outros moradores precisarão pagar uma quantia maior por causa do erro de outra pessoa. A situação por si só também gera um grande transtorno para o síndico, que deverá responder pela falta de pagamento e, possivelmente, terá que entrar com uma ação judicial para cobrança do condômino.
O novo Código de Processo Civil
De acordo com o novo Código de Processo Civil, é possível realizar uma cobrança judicial para que o condômino inadimplente realize o pagamento da dívida. A legislação, portanto, determina que, havendo a condenação do morador na Justiça e não realizar o pagamento no período de até três dias, poderá ter seu imóvel penhorado e ainda ter sua conta bancária e transações financeiras bloqueadas.
Sendo assim, ele pode perder o imóvel e o mesmo ser levado a leilão, ainda que seja alugado.
Como solicitar uma cobrança judicial?
Em primeiro lugar, ao solicitar uma cobrança judicial, o síndico deve reunir todos os recibos em atraso e documentos que comprovem que de fato, existe aquela dívida a ser paga por determinado morador. Após isso, o próximo passo é procurar um advogado. Dentro da área de Direito Imobiliário, um advogado especializado em condomínio em atraso poderá te ajudar com este processo.
O profissional, portanto, será responsável por averiguar a presença de requisitos que estejam dentro da legalidade para haver a execução. Além disso, ele poderá intermediar uma negociação com a empresa administradora do condomínio. A ação judicial, normalmente, é a última alternativa a recorrer.
Feito isso, é preciso encaminhar o pedido para a Justiça. Ao longo do processo, o juiz fará uma análise minuciosa do ocorrido e irá analisar se realmente existe um motivo para que a cobrança seja realizada.
Estando tudo dentro dos parâmetros da lei, o devedor receberá uma intimação para pagamento em três dias ou como uma segunda opção, poderá escolher os bens a serem penhorados. De uma forma ou de outra, o objetivo é que o condomínio seja pago pela dívida em questão.
Vale lembrar aqui, que antes não era preciso pagar nada, mas com a alteração no novo Código de Processo Civil, foi aplicado um maior rigor ao devedor, que agora, precisará pagar os custos para contestar a ação de cobrança por condomínio em atraso.
Cobrança extrajudicial
Em todo tipo de processo, sempre é mais simples, prático e recomendado lidar com a situação de maneira amigável, por meio de acordo entre as partes. Por isso, antes mesmo de entrar com uma ação judicial, indica-se que o síndico resolva o problema de forma direta, entrando em contato com o devedor e solicitando o pagamento.
Este é, portanto, um meio de cobrança extrajudicial, que pode ser auxiliado por um advogado qualificado, até mesmo para intermediar a conversa. A cobrança judicial deve ser a última alternativa, caso realmente o morador com a dívida esteja resistente ao pagamento ou não exista uma solução que contemple os envolvidos.
Aqui, vale destacar também a importância de levar em consideração o valor que está pendente em relação ao condomínio. Se, por exemplo, o síndico notar que existe apenas um mês em falta e a cobrança é de apenas R$ 150,00, possivelmente, não vale a pena entrar com uma ação judicial. Isso porque, além do desgaste e transtorno, haverá um custo muito maior, seja ao entrar com o processo, seja ao pagar as demandas necessárias por intermédio de um advogado.
O melhor, nesses casos, é manter uma conversa amigável e solicitar o pagamento com o próprio condômino. Não havendo o pagamento integral, o melhor é deixar acumular alguns meses de atraso, reunir toda a documentação, e depois disso, entrar na Justiça.
Quanto deve-se cobrar em casos de pagamento de condomínio em atraso?
O morador que estiver com condomínio em atraso deverá realizar o pagamento da dívida total, mais 1% de juros para cada mês e ainda deve haver a cobrança de multa de 2% sobre o valor da dívida.
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Qual é a melhor forma de cobrar a um condômino?
Realizar a cobrança de condomínio em atraso nunca é fácil. Trata-se de uma circunstância constrangedora tanto para os síndicos, como também para o morador que está devendo. Neste momento, é muito importante prezar pela conversa com cautela, demonstrando que este problema de inadimplência também pode afetar outros moradores.
Da mesma forma, caso o morador que está com a dívida a ser quitada ainda não saiba, você pode informar as consequências desta ação. Isso inclui não só a quantidade de juros que ele irá pagar, como também a perda de alguns direitos no que se refere às decisões do condomínio.
Passo a passo para lidar com essa situação
Em suma, para lidar com este tipo de situação, o síndico deve prezar pelo seguinte passo a passo:
- Estudar a lei nº 13.105/2015 para confirmar se realmente existe uma dívida e o que pode ser cobrado;
- Enviar uma notificação avisando sobre o atraso – Esta é uma medida para que o morador fique ciente da dívida e/ou confirmar se ele realmente não pagou, se esqueceu ou até mesmo se houve um erro na contabilidade dos pagamentos. Lembre-se de entregar a carta em mãos e solicitar a assinatura do condômino;
- Converse com o morador: havendo a dívida com o morador, você deve conversar de maneira amigável para entender o que está havendo e o que pode ser feito para que ambos entrem em um acordo. Neste momento, vale a pena negociar com o indivíduo, sobretudo se o atraso for pontual. Prefira ser discreto e ter uma conversa a sós com o morador, para evitar constrangimento.
- Entre com uma ação judicial: Caso, mesmo após a conversa, não haja uma solução para o problema em questão, será preciso acionar o morador com a dívida de forma judicial. Embora seja um processo mais caro e desgastante, essa é a última alternativa para receber o pagamento da dívida.
Ao consultar um advogado especialista em Direito Imobiliário, você pode obter intermédio para uso de melhores estratégias de cobrança ao condômino.
Quais condutas não devem ser tomadas em casos de inadimplência por moradores?
Da mesma forma que existem algumas condutas imprescindíveis em casos de moradores que estão com condomínio em atraso, também é possível ressaltar algumas atitudes que não devem ser tomadas pelo síndico. Dentre as quais, estão:
- A proibição de uso de áreas de lazer por moradores com dívidas de condomínio (como por exemplo: salão de jogos, piscina, academia, entre outros recursos);
- Realizar o corte de serviços de uso essencial, como por exemplo o gás, água ou até mesmo a energia elétrica do condômino;
- Constrangimentos ao devedor, o que inclui a nomeação em público, divulgação em avisos, reuniões, ou até mesmo em listas fixadas em corredores, elevadores ou outros ambientes de um prédio ou condomínio.
Essas atitudes são inadequadas e ainda podem gerar um possível processo do condômino por danos morais. O ideal, portanto, é agir com bom senso e entrar em contato de forma particular com o indivíduo, como descrito no tópico anterior.
Um advogado especialista em Direito Imobiliário, pode fornecer a orientação que você precisa para evitar condutas inadequadas ao contatar o condômino.
Pode haver a penhora do imóvel?
Sim, pode haver a penhora do imóvel ou de outros bens. Isso porque, quando o devedor é condenado pelo juiz e, ainda assim, a sua dívida não é paga dentro de até 3 dias, a primeira alternativa é a penhora da quantia em dinheiro na sua conta bancária. Se, no entanto, o devedor não tiver o valor integral na sua conta, a Justiça irá acionar a segunda opção: a penhora de bens.
Nesta circunstância, pode haver a penhora do imóvel e o morador pode perdê-lo, sendo ele o proprietário ou inquilino. Trata-se, portanto, de um último recurso para pagamento da dívida em questão.
Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode tirar todas suas dúvidas sobre a possibilidade de penhora de imóvel.
Uma dívida de condomínio pode prescrever?
A resposta é sim. Uma dívida por condomínio em atraso pode prescrever no período de 5 anos. Em outras palavras, o credor tem o direito de realizar a cobrança ao morador inadimplente em até 5 anos depois do vencimento do boleto. Isso porque, passando desse período, a dívida prescreve e ele já não pode mais solicitar o valor em atraso.
Estou com o pagamento do condomínio em atraso! O que devo fazer?
Se você estiver passando por um caso de dívida e, momentaneamente, não puder realizar o pagamento, converse com seu síndico. Você não precisa esperar que ele chegue até você para colocar seus argumentos em jogo. O ideal, neste momento, é que ambos entrem em um acordo amigável para evitar prejuízos e transtornos ainda maiores.
Além disso, não precisa entrar em desespero e muito menos achar que você irá perder a sua casa um dia após o atraso do vencimento. Ainda há 30 dias para quitar a dívida em questão. Como destacamos acima, todos estão suscetíveis a problemas financeiros, a questão é saber como lidar e procurar uma resolução o quanto antes para evitar que o problema se agrave.
Está passando por uma situação de condomínio em atraso? A equipe LegalPass está pronta para te ajudar!
Em conclusão, a ideia deste artigo é trazer as principais perguntas e respostas sobre a questão de pagamento de condomínio em atraso. Independentemente se você esteja passando por essa situação, seja como condômino em dívida, seja como morador afetado ou ainda como síndico, você deve estar atento a essas informações.
Isso porque, é de suma importância que, ao adquirir um imóvel, o cidadão tenha conhecimento de seus direitos, como também de seus direitos. Este é o caminho para o bem-estar e qualidade de vida para todos os indivíduos presentes no condomínio em questão. Nós do LegalPass, acreditamos no acesso à Justiça e informação de qualidade como uma necessidade básica para todos, e por isso, prezamos sempre por um atendimento com ética e profissionalismo.
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