Confira os cuidados essenciais relacionados à aquisição de imóveis rurais

Investir em imóveis rurais pode ser uma excelente oportunidade de negócio, seja para produção agrícola, pecuária ou mesmo para lazer e turismo. Mas, esse tipo de investimento requer uma análise cuidadosa, visto que a aquisição e posse desses imóveis envolvem aspectos legais, financeiros e ambientais. 

Diante da complexidade do processo, muitos compradores, especialmente aqueles que estão adquirindo um imóvel rural pela primeira vez, podem se sentir inseguros ou até mesmo perdidos. Por isso, é importante que o interessado busque compreender os trâmites, os cuidados e as melhores práticas relacionadas à compra e posse de propriedades rurais.

Neste artigo, vamos abordar cada etapa para que você tenha segurança e clareza durante toda a transação. Convidamos você a continuar a leitura e conhecer os pontos fundamentais para realizar um investimento em um imóvel rural bem-sucedido e seguro.

Pesquisa e análise de documentação

Adquirir um imóvel rural demanda uma análise cuidadosa da documentação, conforme estabelece a legislação brasileira. Aqui, exploramos com mais detalhes os documentos essenciais nesse processo:

• Título de propriedade

O título de propriedade é o documento chave na aquisição de um imóvel rural. No Brasil, o título deve estar devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme determina a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73).

Esse registro confere validade jurídica ao título, assegurando que o vendedor é, de fato, o proprietário legal do imóvel e possui o direito de vendê-lo. Além disso, analisar se o título apresenta pendências ou inconsistências que possam comprometer a transação.

• Certidão Negativa de Débitos (CND)

A Certidão Negativa de Débitos é outro documento muito importante, porque atesta que o imóvel está livre de pendências tributárias. A CND, regulamentada pela Lei 6.830/80, deve ser solicitada junto à Receita Federal e assegura que o imóvel rural não possui débitos relativos ao Imposto Territorial Rural (ITR). 

Sem essa certidão, o novo proprietário pode herdar dívidas anteriores, o que acarreta problemas legais e financeiros no futuro. Por isso, é imprescindível verificar a situação fiscal do imóvel antes de concluir a compra.

• Cadastro Ambiental Rural (CAR)

É um registro eletrônico obrigatório para todos os imóveis rurais, conforme estabelecido pelo Código Florestal Brasileiro (Lei 12.651/2012). Esse cadastro tem como objetivo integrar as informações ambientais referentes à situação das Áreas de Preservação Permanente, das áreas de Reserva Legal, das florestas e dos remanescentes de vegetação nativa.

Ao analisar o CAR, é possível verificar se o imóvel está em conformidade com a legislação ambiental, o que é fundamental para evitar futuras sanções ou restrições de uso do terreno. Este documento também é essencial para acessar créditos e financiamentos rurais em instituições financeiras.

Entenda a Regularidade Fiscal e Tributária

A regularidade fiscal e tributária é um ponto essencial quando falamos sobre aquisição de imóveis rurais. Por isso, conhecer e entender os pormenores dessa área é importante para garantir uma transação legalmente segura.

• Imposto Territorial Rural (ITR)

O ITR é um tributo federal obrigatório para todos que detêm propriedade rural, sendo regulamentado pela Lei nº 9.393/96. Este imposto tem por objetivo a arrecadação federal, mas também incentiva o uso racional e adequado do território rural.

O ITR deve estar devidamente quitado, pois débitos pendentes podem resultar em transtornos jurídicos e financeiros para o novo proprietário. A Certidão Negativa de Débitos, já mencionada anteriormente, é o documento que comprova a inexistência de débitos relativos ao ITR.

• Outras obrigações tributárias

Além do ITR, outros tributos podem incidir sobre imóveis rurais, dependendo das atividades desenvolvidas na propriedade. Por exemplo, a exploração agropecuária pode implicar em tributos específicos, como o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) e contribuições sociais. 

• A importância de consultar um profissional 

Manter a regularidade fiscal e tributária do imóvel rural não é apenas uma questão legal, mas também uma garantia de segurança financeira. Nesse sentido, contar com a assessoria de um profissional especializado em direito tributário é essencial. Ele poderá orientar sobre os procedimentos necessários, as datas de vencimento dos tributos e as possíveis isenções e benefícios fiscais disponíveis para o proprietário rural.

A regularidade fiscal e tributária é um componente indispensável na aquisição de um imóvel rural. O ITR, bem como outros tributos e contribuições que podem incidir sobre a propriedade, devem estar em dia para assegurar uma transição tranquila e conforme a lei. 

Ainda ficou com dúvida?

Assine o LegalPass e fale com um especialista agora mesmo.

Acessar agora

Condições e restrições de uso: aspectos ambientais

As propriedades rurais no Brasil estão sujeitas a uma série de restrições legais e ambientais. Estas restrições visam proteger o meio ambiente e preservar a biodiversidade, por isso, é fundamental compreendê-las antes de adquirir um imóvel deste tipo.

• Áreas de Preservação Permanente (APPs)

São espaços protegidos, cobertos por vegetação nativa e destinados à preservação de recursos, paisagem e biodiversidade, bem como à proteção do solo e garantia do bem-estar da população. De acordo com o Código Florestal (Lei nº 12.651/2012), essas áreas não podem ser desmatadas nem utilizadas para atividades agrícolas, pecuárias ou industriais.

Antes de adquirir um imóvel rural, verifique se existe alguma APP na propriedade. Estas áreas podem limitar o uso produtivo do terreno, o que deve ser considerado no planejamento de atividades e no cálculo do valor do investimento.

• Área de Reserva Legal (ARL)

É uma porção do imóvel rural que deve ser mantida com cobertura de vegetação nativa. A extensão da ARL varia conforme a região e o bioma em que o imóvel está localizado. O objetivo dessa reserva é assegurar o uso sustentável dos recursos naturais.

A existência de uma ARL no imóvel rural deve ser registrada no CAR, e seu desmatamento ou uso inadequado pode resultar em penalidades, incluindo multas e obrigações de recuperação ambiental.

• Restrições adicionais e zoneamento ecológico-econômico

Outras restrições de uso podem ser impostas por legislações estaduais e municipais ou por normativas específicas, como as relativas a unidades de conservação e terras indígenas. Além disso, o Zoneamento Ecológico-Econômico (ZEE) pode definir áreas onde certas atividades são proibidas ou limitadas. O ZEE é uma ferramenta de planejamento territorial que organiza o uso da terra de forma a conciliar o desenvolvimento econômico com a conservação ambiental.

Consulta à situação fundiária

A regularidade fundiária garante que o imóvel rural está devidamente registrado e regularizado perante os órgãos competentes, conforme as leis e normativas vigentes. Esta regularidade é indispensável, pois assegura a legitimidade da propriedade e da posse, servindo como base para a definição dos direitos e deveres dos proprietários.

• Riscos de áreas contestadas

São terrenos cuja propriedade ou posse é disputada judicialmente. Este tipo de situação pode ocorrer por diversos motivos, como disputas familiares, reivindicações de comunidades tradicionais ou indígenas, e conflitos agrários. Adquirir um imóvel em área contestada pode levar a longos e custosos processos judiciais, com risco significativo de perda da propriedade.

• Desapropriação

A desapropriação é um procedimento pelo qual o poder público transfere para si a propriedade de um particular, mediante indenização. No caso de imóveis rurais, a desapropriação pode ocorrer por interesse social, como a criação de assentamentos, ou por utilidade pública, como a implantação de obras de infraestrutura.

É importante verificar se o imóvel rural está ou pode estar sujeito a processos de desapropriação. A desapropriação, quando decretada, é irrevogável, e o valor da indenização pode não corresponder às expectativas do proprietário.

• Consultando órgãos responsáveis

Para verificar a situação fundiária do imóvel, consulte o Cartório de Registro de Imóveis, onde o imóvel deve estar devidamente registrado. Também é recomendado consultar órgãos fundiários estaduais e federais, como o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) e o Instituto de Terras de seu estado. Estes órgãos podem fornecer informações detalhadas sobre a situação fundiária da propriedade e sobre possíveis conflitos ou riscos associados.

A importância da assistência jurídica especializada

A aquisição de imóveis rurais envolve uma série de procedimentos legais e burocráticos que podem ser bastante complexos. Por isso, um advogado especializado em direito agrário ou imobiliário é essencial, uma vez que ele pode fornecer assistência detalhada, orientando o comprador por cada etapa do processo de aquisição e ajudando a evitar riscos.

• Pesquisar e analisar documentos

Essa etapa envolve a análise de documentos, como por exemplo, a escritura, registro, matrícula e certidões negativas de débitos. O advogado deve verificar se há pendências legais, financeiras, fiscais ou alguma irregularidade.

•  Verificar o histórico do imóvel

Inclui verificar transações passadas e certificar se todas foram realizadas de acordo com a lei, e se o imóvel não é objeto de disputas judiciais, usucapião, hipotecas ou qualquer outra situação que possa afetar a posse e propriedade.

• Confirmar titularidade

É fundamental confirmar se quem está vendendo o imóvel é de fato o legítimo proprietário e se tem plenos poderes para vender. Por isso, o advogado deve confirmar a titularidade e identificar possíveis riscos, como a existência de outros herdeiros não declarados.

• Analisar limitações e restrições

Consiste em avaliar se há limitações ou restrições de uso do imóvel, como áreas de preservação, reservas legais ou outras particularidades.

•  Verificação fundiária

Por fim, é importante verificar a regularização fundiária do imóvel junto ao INCRA, Cadastro Ambiental Rural (CAR) e ao Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR). Além disso, é preciso garantir que o imóvel respeite a legislação agrária, ambiental e fundiária, evitando complicações relacionadas à posse e exploração da terra.

Os advogados que fazem parte do Mercado Legal estão prontos para oferecer orientação, proteger e garantir que seus direitos sejam respeitados.