Tudo o que você precisa saber sobre a relação locador e inquilino

A locação de um imóvel é uma relação comercial que envolve várias partes: o locador, o inquilino e, frequentemente, uma imobiliária que serve como intermediária. Como todo vínculo contratual, é regido por um conjunto de leis e regulamentos que visam garantir os direitos e responsabilidades de cada uma das partes envolvidas. 

Por isso, entender como funciona a locação residencial é essencial para estabelecer uma relação saudável entre locador e inquilino. Assim, ambas as partes devem estar bem informadas e agir de acordo com o que é estabelecido pela legislação e pelo contrato de aluguel. 

Se você vai assinar um contrato de aluguel e não quer ficar vulnerável frente ao seu locador ou inquilino, continue a leitura deste artigo e esclareça todas as suas dúvidas sobre o assunto. 

Quais são os deveres do locador?

As obrigações do locador estão geralmente estabelecidas no contrato de locação e na legislação pertinente, como a Lei do Inquilinato (Lei Nº 8.245, de 18 de outubro de 1991) no Brasil. Os principais deveres do locador incluem:

• Manter a propriedade em condições habituais

A entrega de um imóvel em condições adequadas de uso é um dos principais deveres do locador e também um direito fundamental do inquilino. Mas este aspecto não se resume apenas ao momento da entrega das chaves, ele perdura durante todo o contrato de locação. 

Por isso, antes de entregar o imóvel ao inquilino, o locador deve se assegurar de que todas as instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias e de gás estejam em perfeito estado de funcionamento. Portanto, o imóvel deve estar limpo, livre de infestações de pragas e apresentar condições mínimas de segurança. É aconselhável realizar uma vistoria, geralmente com a presença de ambas as partes, para documentar o estado inicial do imóvel.

Durante o período de locação, surgem situações que requerem manutenções pontuais ou até mesmo grandes reparos. A responsabilidade desses ajustes cabe, via de regra, ao locador.

• Estar em dia com taxas e impostos 

A obrigatoriedade de estar em dia com taxas e impostos é um dos pilares da locação responsável e é importante tanto para a legitimidade da operação como para a preservação dos direitos do inquilino. Como por exemplo, IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e Taxas Condominiais.

Por isso, é recomendável que o locador reserve uma parcela da renda do aluguel para cobrir esses custos e, quando pertinente, revise o contrato para garantir que todas as responsabilidades financeiras estejam claramente distribuídas e compreendidas por ambas as partes.

• Fornecer recibos

Fornecer recibos referentes ao recebimento do aluguel e outros encargos é uma prática não apenas aconselhável, mas muitas vezes obrigatória por lei. Este simples ato tem implicações que vão além da mera formalidade, atuando como um elemento fundamental para a transparência, segurança e confiança entre locador e inquilino. 

• Respeitar o direito de habitabilidade

O direito à habitabilidade e à privacidade são elementos fundamentais na relação entre locador e inquilino. Para o inquilino, o imóvel alugado é o seu espaço de vida privada, o seu lar. Para o locador, é uma propriedade que exige manutenção e supervisão. Nesse contexto, respeitar o direito de habitabilidade é essencial e envolve uma série de cuidados e limitações que merecem atenção.

Como por exemplo, durante o contrato de locação, o locador não deve entrar no imóvel sem o devido aviso ou consentimento do inquilino. Quando o acesso for necessário para manutenções, vistorias ou outras razões legítimas, o locador deve notificar o inquilino com antecedência. Ao menos que haja situações emergenciais, como vazamentos de água, incêndios, ou riscos à estrutura do imóvel. 

• Não interromper serviços essenciais

A interrupção de serviços essenciais como água, luz e gás é um tema delicado que pode gerar sérias implicações legais e éticas na relação entre locador e inquilino. Embora o locador possa estar tentado a tomar medidas drásticas quando o inquilino está em débito com o aluguel, esse tipo de ação é não apenas antiético, mas muitas vezes ilegal.

• Fazer reparos de grande porte

O tópico de reparos e manutenções de grande porte é uma área muitas vezes sujeita a mal-entendidos e disputas entre locadores e inquilinos. Embora cada contrato de locação possa especificar regras particulares, geralmente cabe ao locador a responsabilidade pelos reparos significativos necessários para manter o imóvel em condições habitáveis. É permitido reformar um imóvel alugado? Saiba seus direitos.

• Devolver o valor da caução

A questão do depósito caução é um dos aspectos mais sensíveis e frequentemente mal compreendidos na relação entre locadores e inquilinos. Este valor, coletado no início do contrato de locação como uma espécie de garantia, é muitas vezes motivo de disputa no momento da rescisão ou término do contrato. 

O depósito caução serve como uma garantia financeira para o locador contra possíveis danos ao imóvel ou inadimplência por parte do inquilino. A devolução do depósito caução deve de acordo com as condições do contrato de locação. Normalmente, o valor total ou parcial é devolvido ao inquilino, descontadas possíveis pendências como: danos ao imóvel que vão além do desgaste natural; aluguéis ou taxas em atrasos ou outros encargos previstos em contrato que não tenham sido quitados.

• Informar a venda do imóvel

A venda de um imóvel locado pode ser um evento significativo que gera ansiedade e incertezas para o inquilino. Esse processo é complexo e precisa ser cuidadosamente gerenciado para que todos os envolvidos tenham seus direitos respeitados e as obrigações cumpridas. 

• Renovar ou finalizar o contrato

É fundamental que a questão da renovação ou finalização do contrato seja transparente e profissional. Por isso, ao se aproximar o término do contrato, é responsabilidade do locador informar o inquilino, de forma clara e por escrito, sobre suas intenções em relação ao futuro do contrato.

Pretende renová-lo? Existe o interesse em fazer ajustes nos termos? Ou o locador pretende retomar o imóvel para outros fins? Estas são questões que precisam ser esclarecidas com antecedência.

E quais são os direitos do locador?

Em um contrato de locação residencial, assim como os inquilinos têm direitos e responsabilidades, os locadores também contam com uma série de direitos que visam equilibrar a relação contratual e assegurar o bom uso e conservação do seu patrimônio. Alguns dos direitos mais relevantes do locador são:

• Receber o aluguel pontualmente

Um dos principais direitos do locador é o de receber o valor do aluguel na data acordada no contrato. O atraso ou inadimplência pode levar a penalidades ou mesmo à rescisão do contrato, dependendo das cláusulas acordadas e das leis locais. 

• Garantias de locação

O locador tem o direito de solicitar garantias para assegurar o cumprimento do contrato por parte do inquilino. Isso pode incluir um depósito caução, fiadores, seguro-fiança ou outras formas de garantia conforme a legislação local e as práticas de mercado.

• Vistoria e manutenção

O locador tem o direito de inspecionar o imóvel para garantir que ele está sendo bem cuidado e mantido de acordo com os termos do contrato. No entanto, essas visitas devem ser agendadas com antecedência e respeitar a privacidade do inquilino.

• Revisão do valor do aluguel

De acordo com o contrato e respeitando a legislação vigente, o locador pode ter o direito de revisar o valor do aluguel. Seja por meio de índices de correção ou por meio de negociação direta com o inquilino.

• Retomada do imóvel

Sob certas condições e respeitando os prazos legais e contratuais, o locador tem o direito de retomar o imóvel. Os motivos podem variar, como por exemplo, uso próprio, venda ou realização de reformas substanciais que não possam ocorrer com o imóvel ocupado.

• Rescisão por quebra de contrato

Se o inquilino não cumprir com suas obrigações contratuais, como o pagamento do aluguel ou a manutenção adequada do imóvel, o locador tem o direito de rescindir o contrato, sempre seguindo os procedimentos legais para tal.

• Ação judicial

Em casos de inadimplência, danos ao imóvel ou outras quebras de contrato por parte do inquilino, o locador tem o direito de buscar reparação judicial, o que pode incluir a desocupação do imóvel e/ou indenizações.

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Quais são os deveres do inquilino?

O equilíbrio nessa relação é mais do que apenas pagar o aluguel no prazo. É sobre coexistência harmoniosa, respeito e cuidado com o patrimônio que, temporariamente, torna-se o lar do inquilino. Embora os direitos do inquilino sejam frequentemente mais discutidos, é importante que o locatário também compreenda suas obrigações sob a lei e o contrato de locação. A seguir, estão algumas das responsabilidades mais comuns do inquilino:

• Pagamento do aluguel em dia

Um dos deveres mais básicos do inquilino é o pagamento do aluguel na data especificada no contrato. O atraso no pagamento pode resultar em penalidades e até mesmo na rescisão do contrato.

• Cuidados e manutenção do imóvel

O inquilino é responsável por manter o imóvel em bom estado. Isso inclui, por exemplo, realizar pequenos reparos e manutenções que se fizerem necessários durante o período da locação, como troca de lâmpadas, manutenção de jardins e limpeza em geral.

• Cumprimento das normas do condomínio

Se o imóvel estiver situado em um condomínio, o inquilino deve respeitar as regras e normas do mesmo, incluindo áreas comuns e restrições de uso.

• Pagamento de despesas contratuais

O inquilino deve arcar com despesas que estejam expressamente definidas no contrato, como contas de consumo (água, luz, gás), e pode também ser responsável por outras taxas, como condomínio, caso isso esteja acordado no contrato. Condomínio em atraso? Advogados revelam o que fazer em casos de inadimplência.

• Comunicação de problemas e danos

Qualquer problema ou dano que ocorra no imóvel e que seja de responsabilidade do locador para consertar deve ser imediatamente comunicado pelo inquilino. A falha em comunicar pode resultar em responsabilização do inquilino pelos problemas que poderiam ter sido evitados.

• Devolução do imóvel

Ao final do contrato, o inquilino é responsável por devolver o imóvel nas condições em que o recebeu, descontado o desgaste natural pelo uso. Isso pode incluir a necessidade de realizar pequenos reparos ou pinturas.

• Informar mudanças relevantes

O inquilino deve informar ao locador sobre mudanças que possam afetar o contrato de locação, como a saída de um dos moradores ou a decisão de sublocar o imóvel, caso o contrato permita sublocação.

Quais são os direitos do inquilino?

Quais são os direitos fundamentais que asseguram que o inquilino possa viver de maneira digna e segura? As obrigações do locador, acabam se tornando os direitos do inquilino. Mas vale ressaltar alguns direitos do inquilino que não foram mencionados nas obrigações do locador, como por exemplo: 

• Respeito

O inquilino tem o direito de não sofrer discriminação com base em raça, cor, religião, sexo, orientação sexual, deficiência, entre outros fatores, tanto na seleção quanto no decorrer da relação locatícia.

• Contestação em caso de despejo

Lei do inquilinato: quando acontece a ordem de despejo? Na ocorrência de um processo de despejo, o inquilino tem o direito de ser notificado e de contestar o despejo em tribunal, de acordo com as leis e procedimentos locais. 

• Viver em um ambiente livre de assédio

O inquilino tem o direito de não sofre assédio ou intimidação pelo locador ou por outros inquilinos. O locador também tem o dever de tomar medidas razoáveis para evitar esse tipo de comportamento se ele ocorrer.

Ambas as partes, locador e inquilino, devem estar cientes e respeitar esses direitos para que haja uma boa convivência. Quando os direitos e deveres são claramente entendidos e respeitados, ambos os lados saem ganhando.

Problemas com locação? 

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