Advogados revelam o que a legislação prevê para compra e venda de imóveis em leilão.
Sumário
Adquirir um imóvel em leilão é uma alternativa para quem deseja um bom preço na hora da compra de novas propriedades. Ao participar desta modalidade, é preciso conhecer minimamente o mercado imobiliário para garantir um negócio lucrativo e seguro.
Como já conhecemos, o objetivo de colocar um imóvel em leilão é que as pessoas interessadas realizem lances de compra – o maior valor, portanto, é o que ganha. Geralmente, esse processo é resultado de casos em que o proprietário adquire o bem, mas depois não possui condições de arcar com seus custos de financiamento, por exemplo.
Sendo assim, a instituição financeira que é responsável tem o direito de tomá-lo de volta e colocar o imóvel em leilão. Acompanhe o artigo e saiba mais sobre como essa legislação se aplica na prática:
Como funciona o processo de leilão de imóveis?
Em primeiro lugar, é importante levar em consideração que existem dois tipos de leilões, sendo eles: o judicial e o extrajudicial. No caso dos leilões extrajudiciais, há a apreensão ou penhora a partir de ação judicial. Isso porque, acontece em casos de dívidas, em que o imóvel é utilizado para quitar os débitos do devedor.
No que se refere aos leilões extrajudiciais, não existe um motivo específico. Esta modalidade é permitida para bancos e instituições financeiras, e também para pessoas físicas e jurídicas (no caso de empresas). Os únicos que são proibidos de realizar leilões, são aqueles que constam no Código Civil, como por exemplo, juízes, testamenteiros e pessoas que fazem parte do Ministério Público.
De acordo com a Lei nº 14.133/2021, o leilão é uma modalidade prevista em lei para realizar a alienação de bens, sejam eles imóveis ou móveis, podendo ser apreendidos legalmente e comprados por quem oferecer o maior lance.
Vale destacar também que cada leilão já se inicia com um valor mínimo que o próprio vendedor define. Mas, a oferta dos lances ocorre por meio de uma disputa, em que o maior valor vence.
Edital de imóvel em leilão
Neste caso de imóvel em leilão, é preciso estar atento ao edital, que é um documento necessário para participação das pessoas que estão interessadas na compra. Desse modo, informações como data, horário, forma de pagamento, descrição do imóvel e valor mínimo devem constar para esses compradores de forma prévia.
Essa verificação é fundamental, tendo em vista que o edital deve conter todos os elementos do leilão que estão previstos em lei, evitando assim que haja a possibilidade de anulação ou até mesmo de indução ao erro no momento da compra.
O que leva um imóvel a ir a leilão?
Existem diversas circunstâncias previstas pela legislação que podem levar um imóvel a leilão. Entre elas, estão:
Financiamento
Um dos casos mais comuns de imóvel em leilão é a inadimplência e penhora de imóveis. Em outras palavras, quando o proprietário não paga as parcelas do imóvel de forma adequada, a instituição responsável pode reaver a propriedade, a fim de conseguir o valor necessário para quitar as dívidas do morador.
Nesta circunstância, a primeira ação da instituição proprietária deve ser notificar o morador sobre o atraso nas parcelas. Em seguida, será preciso apresentar um prazo de tempo para que o pagamento referente seja feito.
Se ainda assim, não houver o pagamento, ele deve entrar com uma ação judicial pedindo a recuperação do imóvel. Isso porque, embora o comprador tenha financiado a propriedade, enquanto ele não terminar de pagar todas as parcelas, o local fica registrado no nome da instituição.
Pagamento de débitos trabalhistas e falência
O imóvel em leilão também pode ser uma consequência das dívidas trabalhistas que a empresa possui com o colaborador. Sendo assim, a propriedade servirá como uma forma de pagamento, quando a empresa não possui o valor total para cobrir os débitos.
No caso de falência da empresa, essa também pode ser uma forma de quitar as dívidas que estão pendentes. Aqui, vale destacar que não só o imóvel, mas outros bens que pertencem à empresa podem ir à leilão, o que inclui até mesmo equipamentos que possam suprir os valores devidos.
Pagamento de pensão alimentícia
No mais, outra possibilidade de imóvel em leilão é quando há o descumprimento de pagamento da pensão alimentícia. Geralmente, acontece em casos de divórcio, quando o ex-cônjuge deixa de pagar os valores devidos para manutenção dos seus filhos, por exemplo. Neste caso, até mesmo as propriedades que estão no nome da família podem ser leiloadas.
Seu imóvel foi à leilão por algum desses motivos? Entre em contato conosco agora mesmo e saiba o que fazer e como recorrer aos seus direitos!
Meu imóvel foi para leilão. O que devo fazer?
Como foi dito acima, existem diversos motivos que podem levar um imóvel a leilão. O maior motivo é por dívidas, isto é, quando existe um atraso ou falta de pagamento pelo morador. Se isso está acontecendo com você, o primeiro passo é manter a calma.
Certifique-se de que todos os passos, o que inclui a notificação prevista em lei, foram realizados. Havendo essa conduta por parte da instituição financeira que você financiou o imóvel, por exemplo, você poderá sugerir a negociação – que certamente, será a melhor alternativa para ambos os envolvidos.
Além disso, você também deve verificar se todas as condições necessárias para que o leilão aconteça, ocorreram. Como devedor, o ideal é que você contrate um advogado especializado em Direito Imobiliário para ajudá-lo com este processo. Ele poderá analisar o melhor cenário, bem como encontrar meios ou até mesmo irregularidades presentes no processo para entrar com recurso e impedir que haja o leilão.
Quais são os direitos do mutuário no imóvel em leilão?
O mutuário se caracteriza como o indivíduo que realiza um empréstimo para adquirir uma propriedade. Neste caso, a instituição financeira é a responsável por fornecer esse valor, que mais tarde, após a assinatura de um contrato, será usado para obter o bem.
Um bom exemplo são os programas do Governo Federal, que propiciam essa espécie de empréstimo para que as pessoas que não possuem condições financeiras de arcar com o pagamento de imóvel à vista possam realizar o financiamento da sua moradia.
Sendo assim, o que acontece neste processo é o contrato de mútuo, que é usado como garantia para as partes envolvidas. Nele, há o acréscimo de juros pelo tempo que foi determinado pelo empréstimo. O mutuário (contratante do empréstimo), portanto, passa a ter uma dívida com o mutuante (instituição financeira). O Art. 586 do Código Civil é o responsável por regulamentar esta relação.
Os contratantes que estiverem em inadimplência terão, no máximo, 15 dias para realizar o pagamento das parcelas que estão em atraso. Se não forem pagas, o mutuante já pode enviar a notificação. Se o prazo especificado para pagamento da dívida não for atendido, o credor poderá entrar com ação e levar o imóvel a leilão.
No caso de imóvel em leilão, o mutuário tem o direito de receber, em no máximo 5 dias depois do ocorrido, o valor que sobrou da dívida. Além disso, ele também possui o direito de alegar possíveis questões que podem anular o leilão ou até mesmo que precisam ser corrigidas.
Ao consultar um advogado especializado em Direito Imobiliário, você pode receber todo o suporte e orientação sobre os direitos do mutuário.
Leilão por alienação fiduciária: o que isso significa?
O leilão por alienação fiduciária é, basicamente, um sistema de transferência de posse de propriedade do devedor para o credor. Esse processo ocorre a fim de que haja uma garantia em situação de empréstimo.
Sendo assim, caso o devedor não pague a dívida de forma adequada, o credor pode colocar o imóvel em leilão. Após o pagamento total das parcelas, a posse do imóvel volta novamente para o proprietário.
Vale destacar que essa modalidade se difere de outros tipos de garantias, como por exemplo a hipoteca. Isso acontece porque quando há um imóvel em leilão por alienação fiduciária, não há a exigência de uma ação judicial para receber a propriedade de volta.
Além disso, nesta circunstância, existe a possibilidade de exigência de uma ação de imissão na posse. Este tipo de ação judicial, porém, só é necessário se o impovel ainda estiver ocupado e o morador não queira desocupá-lo de forma amigável, isto é, sem que haja um acordo. Para isso, será preciso acionar um advogado de confiança.
Dentro da área de Direito Imobiliário, um profissional especializado em leilão de imóveis poderá fornecer todo o suporte que você precisar.
Lembre-se apenas que a resolução de forma amigável é sempre a melhor opção. Por isso, o ideal é iniciar com o intermédio do advogado para que haja negociação com o devedor, pois essa ação trará benefícios para ambas as partes, tendo em vista que o processo em si pode trazer um grande desgaste de tempo e dinheiro.
Além disso, trata-se de uma questão bem delicada, posto que lida diretamente com o movimento de desocupação da propriedade.
É seguro arrematar um imóvel em leilão?
Uma das dúvidas mais comuns entre as pessoas é se realmente é seguro comprar imóvel em leilão. Da mesma forma que outras modalidades de negócio, este meio apresenta uma série de riscos e também de vantagens. Por isso, consultar um advogado especializado em Direito Imobiliário e tomar os devidos cuidados na hora da compra, antes de mais nada, são os melhores modos de se precaver.
Sendo assim, algumas medidas que podem ser realizadas com antecedência, é fazer uma análise prévia de questões como por exemplo:
- Dívidas ainda presentes sobre o bem;
- Risco de haver algum tipo de erro ou anulação do edital;
- Avaliação geral da situação do imóvel.
É preciso ter em mente também que nas circunstâncias em que a propriedade é arrematada por um preço abaixo do mercado, isto é, inferior ao previsto em lei como valor mínimo. Nestes casos, pode haver a anulação do imóvel em leilão.
Como funciona o pagamento do imóvel que foi arrematado?
A legislação prevê que deve haver o pagamento do imóvel arrematado de forma imediata. Em outras palavras, no momento em que a oferta é aceita, o comprador deve realizar o pagamento do valor que é devido, seja por meio de depósito judicial ou outras modalidades aceitas pelo responsável pelo leilão.
Vale destacar também que, de acordo com o Código Civil de 2016, existe a possibilidade de parcelamento dos imóveis que são adquiridos por meio de leilão judicial. O limite de parcelas é 30 vezes, com a condição de que haja o pagamento de 25% do valor total à vista.
Quer saber mais sobre as possibilidades de pagamento e processo para arrematar um imóvel em leilão? Converse com um advogado especializado em Direito Imobiliário!
Procurando um profissional especializado em Direito Imobiliário? O Mercado Legal pode te ajudar!
Por fim, esperamos que você tenha gostado deste artigo! O objetivo é tirar dúvidas e responder tudo sobre o imóvel em leilão que está previsto na legislação. Desse modo, será possível facilitar o acesso à informação e à Justiça, a fim de que todos possam conhecer seus direitos e deveres e garantir o pleno exercício da cidadania na busca por garanti-los.
Dentro da área de Direito Imobiliário, o suporte de um advogado especializado em imóvel em leilão é fundamental para que você possa realizar uma negociação ou até mesmo entrar com uma ação judicial. Isso é importante seja nos casos em que você é devedor, seja quando você é o proprietário e/ou instituição financeira responsável pela propriedade.
Se esse é o seu caso, o Mercado Legal está aqui para te ajudar! Contamos com profissionais altamente qualificados em diversas áreas do Direito, e no que se refere aos imóveis em leilão, temos advogados experientes que poderão seguir com o processo e te ajudar da melhor maneira.
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