Advogados revelam quais são os requisitos legais para realizar o leilão extrajudicial de imóveis.

 

 

 

O leilão extrajudicial de imóveis é uma alternativa para quem está procurando uma forma de investir em imóveis, seja para a própria moradia ou uso comercial, seja para investimentos no mercado imobiliário. Isso porque o leilão em si, seja o judicial, seja o extrajudicial, permite que você compre/arremate imóveis por preços abaixo do mercado. Em alguns casos, com até 75% abaixo do seu valor de avaliação, e o que mais impressionante que seja, em algumas situações, sem a necessidade de disputar com outros compradores ou pretensos com inscrição no certame. 

 

Vale destacar, porém, que você não deve realizar esse processo de qualquer maneira. Além de conhecimento sobre o ato do Leilão, também é importante ter cuidado e atenção a todos os detalhes. 

 

No Brasil, a legislação responsável por regular partes importantes sobre o leilão extrajudicial de imóveis é a Lei nº 9.514/1997. Essa legislação dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e alienação fiduciária, modalidade de contrato, por meio do qual parte a maioria esmagadora dos negócios imobiliários com financiamento por instituições bancárias. 

 

Neste sentido, muitas pessoas ainda possuem dúvidas sobre o que é e como funciona, na prática, o leilão extrajudicial de imóveis. Pensando nisso, o advogado Kelson Veras, OAB-MA nº 11.256, especialista em Direito Imobiliário, com escritório também em foco na pauta de Leilões Imobiliários e integrante do time LegalPass, preparou um artigo completo sobre o assunto. Leia até o final e tire suas dúvidas: 

 

O que é o leilão extrajudicial de imóveis?

Na prática, o leilão extrajudicial de imóveis é uma forma de venda de imóveis em que a propriedade em um leilão público. Esse processo, porém, acontece sem a necessidade de uma ação judicial, muito embora haja a exigência de procedimentos prévios por parte do agente financiador para que o ato ocorra na forma prevista em Lei. 

 

Realiza-se esse tipo de leilão quando o proprietário do imóvel não consegue mais pagar suas dívidas e um banco e/ou instituição financeira toma o local. O objetivo, portanto, é vender o imóvel para recuperar o dinheiro de empréstimo, ou pelo menos o saldo restante da dívida.

 

Qualquer pessoa física ou jurídica pode participar do leilão, desde que respeite as regras que estão no edital. Uma questão relevante é que, ao adquirir um imóvel em leilão, o comprador assume naturalmente as obrigações que se relacionam ao imóvel. Em outras palavras, as obrigações que se denominam proptem rem, e outras responsabilidades que porventura estejam previstas em Edital. Por isso, é essencial ter cautela e buscar orientação de um advogado da área de Direito Imobiliário antes de tomar qualquer decisão.

 

Como funciona essa modalidade de leilão?

O primeiro passo para realizar o leilão extrajudicial de imóveis é a publicação de edital de leilão. Ele deve conter todas as informações necessárias sobre o imóvel. Por exemplo, endereço, característica, valor mínimo de venda ou lance, incremento, programação feita por leiloeiro oficial, quantidade de leilões relacionadas ao lote, e outras informações complementares. O ideal é que essas informações deixem o participante munido de todas as informações necessárias ao certame. Esse é o caso do prazo para apresentação de propostas e dados do leilão.

 

Após a publicação do edital, o próximo passo é a inscrição e apresentação de propostas pelos que se interessam. Deve haver a simplificação das propostas por escrito, em envelope lacrado. Além disso, deve conter a documentação necessária caso seja presencial, e via portal eletrônico, caso seja feito de forma on-line.

 

Isso pode incluir, por exemplo, o comprovante de depósito de cautela, cópia do RG e CPF, e comprovante de residência, dentre outros elementos do transcurso do ato público. Além disso, é preciso inserir uma declaração ou assinar o ato eletrônico pertinente de que o proponente não tem qualquer impedimento legal para participar do leilão, sob pena de incorrer em crime de fraude.

 

Como os interessados podem participar?

Os interessados ​​em participar do leilão devem fazer um cadastro prévio e apresentar uma garantia de pagamento, caso haja a exigência desta última demanda em Edital. Pode-se fazer o pagamento à vista ou parcelado, dependendo das regras que o leiloeiro determinou em Edital.

 

No dia do leilão, as propostas serão abertas e haverá a venda do imóvel para o proponente que oferecer o maior valor. Caso o valor em questão não esteja dentro da quantia mínima que se estipula no edital, não haverá a venda do imóvel ou será o Leilão declarado nulo pela autoridade responsável pelo ato. 

 

Se, porém, estiver tudo certo com a venda, utiliza-se o valor de arrecadação para quitar a dívida do credor ou do processo e as despesas do leilão. Caso haja saldo, tendo em vista o valor da arrematação, este será revertido em favor do devedor.

 

É importante destacar que, assim como em qualquer transação imobiliária, é necessário tomar alguns cuidados para evitar problemas futuros. Por isso, antes de participar de um leilão extrajudicial, faça uma análise cuidadosa do imóvel e de seus documentos. Lembre-se também de verificar a integridade do indivíduo com autorização e responsável pelo leilão.

 

Requisitos legais para realizar o leilão extrajudicial de imóveis

Quando se trata do leilão extrajudicial de imóveis, é muito importante entender quais são os requisitos e exigências legais para realizar esse processo. Isso porque, além de se manter em dia com as normas da legislação, evita transtornos no futuro. Veja quais são:

 

Contrato de alienação fiduciária

O primeiro requisito legal para realizar um leilão extrajudicial de imóveis é a existência de um contrato de alienação fiduciária, hipoteca ou de outra natureza que a legislação permita a realização do ato, sem a intervenção judicial. Utiliza-se este tipo de contrato, portanto, quando o proprietário do imóvel contrai uma dívida e oferece o imóvel como garantia. Se ele não pagar a dívida, o imóvel passa a ser do credor, por meio de um ato chamado consolidação da propriedade imobiliária, que então deve ser registrado do Cartório de Imóveis competente.

 

Para realizar o leilão extrajudicial, é necessário que o contrato de alienação fiduciária ou de outra natureza apta, esteja com o registro devido no cartório de registro de imóveis.

 

Notificação extrajudicial

Antes de realizar o leilão na modalidade extrajudicial, um dos requisitos é notificar o proprietário do local e seus credores sobre a realização do leilão. Essa notificação deve ser feita por meio de carta, que deve ter seu registro com aviso de recebimento legitimamente conferido.

 

Além disso, uma notificação desse tipo deve informar o valor da dívida, os prazos para pagamento, as consequências da inadimplência e a data e local do leilão.

 

Publicação de Edital

Outro requisito legal para a realização desse tipo de leilão é a publicação de edital em jornais de grande circulação. O edital deve conter informações sobre o imóvel a ser leiloado, o valor mínimo de venda, as condições de pagamento, a data e o local do leilão e as demais formalidades do ato de acordo com o determinado pelo Leiloeiro.

 

A publicação do edital, portanto, tem como objetivo divulgar o leilão e permitir que pessoas com interesse possam participar do evento.

 

Registro do leilão

Após a conclusão do leilão extrajudicial, é necessário registrar a venda do imóvel em cartório responsável por esse processo. Isso porque, esse registro é fundamental para que haja a efetivação da transferência da propriedade e o novo proprietário possa ter acesso ao imóvel. Tal ato, deve ser realizado pelo arrematante logo após a expedição da carta de arrematação, a fim de se evitar problemas com futuras e possíveis penhoras judiciais por dívidas ou outras formas de garantias porventura existentes, evitando assim más surpresas e prejuízos.

 

Fique por dentro de tudo sobre o leilão extrajudicial: Converse com um advogado especialista em Direito Imobiliário. 

 

 

Quais são as vantagens do leilão extrajudicial?

Outro ponto importante quando o assunto é leilão extrajudicial, são as vantagens que esse processo possui em relação aos leilões de tribunal (judiciais), que são os mais conhecidos. 

 

A seguir, apresentaremos quais são esses benefícios e como o modo extrajudicial pode ser uma excelente opção para quem deseja comprar ou vender uma propriedade: 

 

Rapidez e eficiência

Em primeiro lugar, uma das principais vantagens do leilão extrajudicial de imóveis é a rapidez e eficiência do processo. Diferentemente dos leilões judiciais, que podem levar meses até anos para terem uma conclusão, realiza-se o processo de leilão extrajudicial em poucos meses ou dias.

 

Isso porque, o processo é mais simples e menos burocrático, o que permite que o leilão se realize de forma mais ágil. Além disso, atualmente, as pessoas podem dar seus lances de forma eletrônica, o que torna todo o processo mais transparente e seguro.

 

Maior segurança para o comprador

Outra vantagem do leilão extrajudicial de imóveis é que ele oferece, desde que bem analisado ou orientado por profissional habilitado, segurança para o arrematante. Isso ocorre devido ao fato de que muitas vezes, há uma venda do imóvel livre de encargos tributários, condominiais ou de outros contratos e negócios pretéritos. Em outras palavras, a venda acontece sem dívidas pendentes, o que garante que o comprador não terá problemas futuros com a propriedade.

 

Além disso, o processo de venda possui acompanhamento por um Leiloeiro Oficial inscrito na Junta Comercial do respectivo Estado, dando plena regularidade ao processo, garantir que todas as etapas estejam se realizando de forma correta e dentro da lei.

 

Preços abaixo do mercado

Entre as principais razões pelas quais muitas pessoas participam dessa modalidade de leilões, está a possibilidade de adquirir uma propriedade por um preço abaixo do mercado. Em outras palavras, as condições são favoráveis para quem quer adquirir sua casa, apartamento próprio, terrenos, sítios, fazendas, pontos comerciais, salas, garagens, até mesmo grandes e compensatórios investimentos, com menos custos, alguns deles com até 75% de queda em relação ao valor de avaliação de mercado.

 

Isso acontece porque, geralmente, os imóveis que vão a leilão são propriedades que foram retomadas por bancos ou empresas financeiras por falta de pagamento. Em outra grande parte por dívidas condominiais, tributárias, falência de empresas, pensão alimentícia, débito trabalhista até por ser objeto de heranças mal resolvidas entre os herdeiros.

 

Essas instituições e até mesmo o Poder Judiciário quando há a demanda, precisam se desfazer dos imóveis o mais rápido possível para satisfazer as pretensões de débito dos credores e encontram nos leilões uma verdadeira válvula de escape perante o mercado consumidor. Por isso, muitas vezes aceitam lances abaixo da avaliação em percentuais considerados vantajosos para quem arremata.

 

Variedade de imóveis

Vale destacar também, que entre essas vantagens está a variedade de locais disponíveis. Os leilões podem incluir desde apartamentos e casas, até terrenos, sítios, fazendas, chácaras, garagens, lojas e salas comerciais.

 

Isso quer dizer, portanto, que os compradores têm a oportunidade de adquirir uma propriedade que atenda às suas necessidades específicas, e ainda conquistar isso por um preço mais acessível.

 

Facilidade de participação

Por fim, atualmente praticamente todos os leilões oferecem facilidades de participação. Realiza-se o processo de forma online e acessível, o que permite que qualquer pessoa com interesse possa participar do leilão, sem a necessidade de se deslocar até o local físico. 

Além disso, pode-se realizar os próprios lances de forma eletrônica, o que torna todo o processo mais rápido e seguro.

 

O que significa um leilão extrajudicial negativo?

Leilões extrajudiciais negativos são uma modalidade em que o preço de uma propriedade tem sua redução gradual, até que um comprador faça uma oferta. Trata-se de uma alternativa aos leilões tradicionais, nos quais o preço começa em um determinado valor e aumenta à medida que os lances são feitos.

 

Geralmente, usa-se essa modalidade ​​para vender imóveis que estão há muito tempo no mercado, ou que possuem um preço de venda muito alto. Esses leilões são uma maneira eficaz de atrair compradores que estão procurando uma oportunidade de compra a um preço abaixo do valor de mercado.

 

Vale destacar, porém, que após as duas tentativas, se não houver comprador para o imóvel, o credor terá a posse do local – a fim de quitar os débitos do devedor. Desse modo, ele terá a opção de ficar com a propriedade ou poderá vender diretamente a outras pessoas, ainda com a alternativa de fazer um novo leilão.

 

Como funciona a desocupação de um imóvel leiloado extrajudicialmente?

A desocupação de um imóvel leiloado extrajudicialmente segue um procedimento específico, de acordo com a Lei nº 9.514/97. Isso porque, nessa ocasião, o proprietário, que havia dado o imóvel em garantia de uma dívida, não conseguiu quitar o débito e o credor optou por leiloar a propriedade para recuperar o dinheiro do empréstimo. 

 

Após o leilão, se não houver lance suficiente para quitar a dívida, o imóvel será do credor, que passa a ser o novo proprietário. Em seguida, ele poderá notificar o antigo proprietário para que desocupe o imóvel no prazo de 15 dias. Caso o antigo proprietário não desocupe o imóvel no prazo determinado, o credor pode ingressar em uma ação reivindicatória de posse c/c expedição de mandado de imissão na justiça, com o objetivo de retomar a posse do imóvel.

 

O suporte de um advogado especialista na área de Direito Imobiliário será fundamental nesse processo. 

 

Quero adquirir um imóvel em leilão extrajudicial de imóveis. E agora?

 

Existem alguns detalhes essenciais para não se arrepender na hora de adquirir seu imóvel em leilão. Veja quais são:

 

• Pesquise as propriedades disponíveis: Antes de participar de um leilão, é importante fazer uma boa pesquisa. Verifique os sites dos leiloeiros e também os editais publicados em jornais ou sites de notícias. Analise as características das propriedades e avalie se elas se adequam às suas necessidades.
• Verifique a documentação e as regras do Leilão: Antes de fazer uma oferta, verifique cuidadosamente a documentação do imóvel. Certifique-se de que o proprietário atual tem o direito de vendê-lo e que não há ônus ou dívidas pendentes. Certifique-se que o Leiloeiro é inscrito na Junta Comercial e que a Legislação sobre o procedimento foi toda cumprida.
• Defina um orçamento: Estabeleça um limite de preço que você está disposto a pagar pelo imóvel. Leilões podem ser muito competitivos, por isso é importante não se deixar levar pela emoção e acabar pagando mais do que você pode.
• Registre-se: Registre-se no site do leiloeiro com antecipação e verificação das regras do leilão. 
• Acompanhe o leilão: Durante o leilão, preste atenção às propriedades que estão sendo leiloadas e faça lances apenas em propriedades que você se interessa e que estão dentro do seu orçamento.
• Vencedor do leilão: Se você vencer o leilão, você precisará fazer um depósito e assinar um contrato. Certifique-se de que todas as condições do documento estão claras e que você entende o que está em acordo. 

 

Lembre-se que essa pode ser uma ótima oportunidade, mas é importante ter cautela durante todo o processo. Se você tiver alguma dúvida, recomenda-se buscar o auxílio de um advogado da área de Direito Imobiliário antes de fazer uma oferta.

 

Vai participar de um leilão extrajudicial? Conte com o apoio do LegalPass!

Por fim, o objetivo deste artigo é trazer um guia com as principais informações sobre o leilão de propriedades, na modalidade extrajudicial. A partir dessas dicas, você poderá ter maior segurança e evitar transtornos na hora de adquirir seu imóvel. Lembre-se, porém, que o apoio de um advogado especialista em Direito Imobiliário é fundamental para receber uma orientação adequada.

 

Para ajudá-lo nesse processo, o LegalPass conta com um time completo e que vai te dar todo o suporte necessário nesse processo. Além de um atendimento qualificado, os novos membros da nossa comunidade garantem um processo justo e acessível.

 

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