Conheça os direitos e deveres de quem possui um imóvel financiado.
Sumário
Obter a casa própria é um grande sonho para muitos brasileiros. Acontece que nem todos têm condições de arcar com os custos de um pagamento à vista e, nesses casos, uma alternativa é recorrer ao financiamento de imóvel.
Esse tipo de compra costuma ser mais acessível, tendo em vista que muitas instituições financeiras oferecem essa modalidade de serviço para que o cidadão adquira a propriedade – sob o pagamento da taxa de juros.
Muitos consumidores, porém, ainda possuem dúvidas sobre como funciona esse processo e quais são seus direitos e deveres. Pensando nisso, elencamos alguns pontos importantes que, provavelmente, nunca te disseram sobre o financiamento de imóvel. Acompanhe o artigo e veja a seguir:
Como funciona o financiamento de imóvel?
O sistema de financiamento de imóvel é previsto pela Lei nº 9.514/97. Esse processo ocorre por meio de contrato em que bancos podem fazer uma espécie de empréstimo para que o cliente adquira a propriedade. Vale destacar que deve haver a regularização dessas instituições financeiras.
Neste sentido, existem duas variáveis que são analisadas pela instituição: o risco do financiamento e tempo de pagamento em acordo com o indivíduo. A partir disso, é possível determinar o valor de juros que será atribuído ao pagamento.
Sendo assim, o imóvel fica vinculado à instituição bancária até que o contratante finalize o pagamento das parcelas. Como os bancos assumem o risco de inadimplência, de acordo com o Art. 17 da Lei nº 9.514/17, eles podem obter um dos tipos de garantias de pagamento, que incluem:
- Hipoteca;
- Cessão fiduciária de direitos creditórios;
- Caução de direitos;
- Alienação fiduciária.
Entre os tipos mais usados estão a hipoteca e a alienação fiduciária. A hipoteca simboliza a posse para o contratante, mas fornece ao credor a preferência para pagamento da dívida. Já a alienação fiduciária, prevista no Art. 22 da Lei 9.514/1997, há o vínculo do imóvel ao pagamento do empréstimo.
Em outras palavras, a instituição financeira permanece com a propriedade, até que o financiador realize o pagamento total dos débitos. Desse modo, a posse direta passa a ser do contratante, enquanto o credor obtém a posse indireta.
Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode tirar todas suas dúvidas sobre o processo de financiamento de imóvel.
Para que serve a escritura de imóvel financiado?
A escritura de imóvel é um documento público imprescindível para a validação jurídica da compra e venda de uma propriedade. Geralmente, a emissão da escritura ocorre em Cartório. Os custos e prazos podem variar de acordo com o local em que o procedimento é realizado. Sendo assim, essa instituição será responsável pela emissão e validação do documento, seguindo as partes envolvidas no acordo.
Vale destacar que também pode haver solicitação desse pedido de escritura via internet. Isso é feito a partir do certificado digital em mãos. No portal E-notariado é possível realizar a emissão do documento notarizado.
Atenção! Embora seja permitido realizar a escritura em qualquer cartório, a validade do registro só ocorre quando se faz na cidade em que o imóvel está situado.
Qual é a documentação necessária para financiar um imóvel?
Em primeiro lugar, pode-se dizer que a seleção de documentação adequada é um dos pilares para o financiamento de imóvel. Isso porque, eles serão necessários para que a instituição financeira responsável faça uma avaliação da proposta. Embora esse processo possa variar de acordo com a construtora ou banco que será acionado, em geral, os documentos necessários são:
- Documentação pessoal (o que inclui RG e CPF);
- Comprovante de residência;
- Carteira profissional;
- Certidão de nascimento (ou de casamento ou ainda de união estável);
- Declaração de Imposto de Renda devidamente atualizado;
- Extrato do FGTS, caso o indivíduo queira financiar o imóvel com este valor;
- Certidão comprovando pagamento de débitos municipais, estaduais e nacionais;
- Comprovante de renda;
- Entre outros.
No mais, ao consultar um advogado especializado em Direito Imobiliário, ele poderá te orientar sobre toda a documentação necessária para financiar um imóvel.
O Código de Defesa do Consumidor protege o indivíduo no financiamento de imóvel?
A resposta é sim! A Lei nº 8.078/90, que se refere ao Código de Defesa do Consumidor, também assegura os consumidores nos contratos de aquisição de imóveis. Isso porque, a própria legislação define os conceitos de consumidor, fornecedor e produto, entre as quais estão inseridos os imóveis.
De acordo com o Art. nº 2 da referida lei, o consumidor pode ser considerado toda pessoa – física ou jurídica – que adquire um produto e/ou serviço e o utiliza como destinatário final. Já o Art. nº 3 explica que o fornecedor é uma pessoa física ou jurídica responsáveis pelo desenvolvimento de atividade de produção, criação, montagem, construção, importação, exportação, transformação ou comercialização de produtos e/ou serviços. Destaca-se, portanto, o termo “construção”.
Por fim, caracteriza-se o produto como um bem móvel e também imóvel, o que qualifica este tipo de propriedade como parte da incidência do Código de Defesa do Consumidor.
Sendo assim, conclui-se que o proprietário seria o destinatário final do serviço de uma imobiliária ou instituição bancária que se aciona no financiamento de imóvel.
Posso desistir de um imóvel financiado?
Como foi dito acima, o grande desejo de ter a casa própria pode fazer com que muitos cidadãos recorram ao financiamento de imóvel. Não é raro, porém, que alguns imprevistos aconteçam. A perda de emprego, redução do salário, mudança para outro estado ou município e tantos outros fatores podem fazer com que você desista de um imóvel financiado.
Desse modo, pode-se afirmar que sim, é permitido desistir da propriedade e ainda solicitar a devolução do valor que foi investido. Ter esse dinheiro de volta, porém, pode não ser uma tarefa tão simples, tendo em vista que, normalmente, as cláusulas em contrato com a instituição financiadora podem reter uma grande parte dessa quantia.
Podemos concluir então, que ao saber que não conseguirá arcar com a despesa das parcelas do financiamento, o contratante pode sim desistir e a qualquer momento, com a ressalva de que não terá o valor integral restituído. De acordo com o Instituto de Proteção e Defesa do Consumidor (PROCON), esse pedido de devolução deve ser feito por meio de carta, que deve ser escrita com a justificativa da desistência e deve ter retorno em até cinco dias.
Não havendo resposta, o indivíduo pode entrar em contato com algum órgão de defesa. Além disso, a empresa deverá comprovar os custos e o percentual retido como previsto no contrato.
No que se refere ao valor de sinal, se o interesse pela desistência partir do consumidor, ele não será devolvido. Já se a decisão vier da instituição, a quantia deve ser devolvida em dobro.
Não fiz o pagamento do financiamento. Meu imóvel pode ir à leilão?
A resposta é sim. Algumas situações podem fazer com que o contratante esteja em inadimplência. Sendo assim, caso isso cause o endividamento do proprietário, essas circunstâncias podem sim levar o imóvel a leilão.
Na verdade, existem os casos de garantia específica e os que envolvem garantia geral. Nos casos específicos, o débito existe devido ao imóvel. Em outras palavras, o financiamento foi realizado para que o contratante pudesse adquirir o bem – que foi usado como garantia. Desse modo, a legislação permite a retenção da propriedade pelo credor.
Já quando o caso se refere à garantia geral, o imóvel pode ir a leilão devido a outras dívidas do seu proprietário. Lembre-se que, para evitar que haja a perda do seu patrimônio, é sempre válido fazer uma negociação e entrar em acordo.
Isso porque, ainda que você não tenha o valor integral para realizar o pagamento das parcelas em débito, uma conversa pode até mesmo garantir uma redução e/ou abatimento nesse valor e nos juros aplicados, garantindo assim, a regularização do contrato e um benefício mútuo para ambas as partes. Dentro da área de Direito Imobiliário, um advogado especialista em financiamento de imóvel pode tirar todas suas dúvidas sobre o assunto.
Como ocorre a partilha de bens em caso de financiamento de imóvel?
Uma outra dúvida bastante comum quando o assunto é financiamento de imóvel, refere-se à partilha de bens – como por exemplo nos casos de divórcio. Na maioria das situações, o que se partilha são os direitos gerados pelo contrato e também as suas obrigações.
Sendo assim, ao contrário do que muitos podem imaginar, não existe uma partilha do imóvel em si, já que seu pagamento ainda não foi finalizado. Isso porque, embora o contratante esteja usufruindo o imóvel, isto é, em sua posse, a propriedade – enquanto a dívida não for quitada – é do banco e/ou instituição financeira responsável.
Desse modo, deve haver uma apuração do valor que foi pago durante o casamento, tendo em vista que essa será a quantia a ser partilhada. Este cálculo não é realizado apenas pela soma das prestações que já foram pagas, mas sim da análise do valor de mercado do imóvel e, dele, é preciso retirar o valor de débito que há junto ao banco. Mas, atenção! Lembre-se de fazer esse cálculo de acordo com a data de separação.
Neste processo de apuração, é muito importante ter em mãos o extrato do saldo que ainda é devido, as cópias do contrato, e a certidão do imóvel. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode tirar todas suas dúvidas sobre a partilha em casos de financiamento de imóvel.
É possível transferir o financiamento para outra pessoa?
Sim, é possível. De acordo com o Art. 29 da Lei nº 9.514/97, há permissão para fazer essa transferência para outra pessoa, desde que haja uma autorização do banco ou instituição financeira responsável. Em outras palavras, a pessoa para quem você irá transferir o financiamento deve apresentar a documentação necessária e passar por uma análise para aprovação bancária. Sendo assim, alguns aspectos, como renda mensal, avaliação de histórico como pagador, entre outros fatores serão analisados.
Caso a pessoa possua um bom histórico no que se refere ao crédito e as demais informações avaliadas, é muito provável que o banco aceite fazer a transferência. Em contrapartida, se o cenário for o inverso, você não terá autorização para passar o financiamento para essa pessoa.
Vale destacar que embora seja possível passar para outra pessoa sem autorização do banco, se o novo comprador não realizar o pagamento devido, a instituição pode cobrar o pagamento das parcelas para você. Caso você não pague, uma das possíveis penalidades é enviar seu nome como inadimplente para órgãos de proteção ao crédito, como por exemplo o SPC e Serasa.
Portanto, não é recomendado fazer esse procedimento sem a autorização do banco. Lembre-se que os contratos “boca a boca” podem ter muitos riscos. Ainda que haja uma grande burocracia para realizar o processo de transferência de financiamento, este acordo pode proteger tanto o banco como você.
Quer saber mais sobre o financiamento de imóvel? Entre em contato agora com um advogado especializado em Direito Imobiliário e saiba mais!
Você ainda tem dúvidas sobre o financiamento de imóvel? A equipe Mercado Legal pode te ajudar!
Por fim, o objetivo deste artigo é responder as principais dúvidas sobre o financiamento de imóvel. Embora este seja um serviço muito procurado, poucas pessoas conhecem os seus direitos e deveres ao realizar este tipo de contrato.
Nós do Mercado Legal acreditamos na importância da informação para que o cidadão busque seus direitos e coloque-os em prática. Além disso, destacamos que cada caso possui sua particularidade e singularidade e, portanto, merecem atenção especial. Da mesma forma, existem diversas áreas do Direito e profissionais habilitados para exercer cada uma delas.
Lembre-se que, em qualquer caso de dívidas ou problemas na regularização de um contrato, você deve recorrer inicialmente a algum tipo de acordo ou conciliação. Dentro da área de Direito Imobiliário, temos profissionais altamente qualificados para fornecer o suporte que você precisa para resolução de questões jurídicas. Nosso atendimento é baseado em pilares como ética e profissionalismo. Sendo assim, é possível garantir o bem-estar, bem como o pleno exercício da cidadania dos nossos clientes.
Portanto, nos casos relacionados ao financiamento de imóvel, acesse nosso site e/ou entre em contato conosco! Conectamos você com um advogado especialista no assunto.
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