Saiba quais são os direitos e deveres e os fatores que você não pode deixar de colocar no contrato de aluguel.
Sumário
O contrato de aluguel é um dos documentos mais importantes para garantia de legalidade de um apartamento ou casa que será alugado. Sendo assim, cada cláusula deve ser bem pensada desde o momento de decisão do locador – afinal, esta será uma maneira de assegurar os direitos do proprietário e do inquilino.
É possível, por exemplo, que algumas circunstâncias levem à quebra de contrato por alguma das partes, ou até mesmo que uma delas não cumpra com os acordos estabelecidos entre ambos. Neste caso, será possível recorrer ao documento firmado para tomar alguma atitude e acionar o Poder Judiciário.
Pensando nisso, elaboramos um artigo completo sobre os fatores que você nunca deveria deixar de incluir em um contrato de aluguel. Leia o artigo na íntegra e conheça seus direitos e deveres:
Como funciona a Lei do Inquilinato?
A relação entre proprietário e inquilino é regida pela Lei nº 8.245/1991, responsável por regular toda e qualquer atividade relacionada à locação de imóveis urbanos no território brasileiro. No ano de 2009, a lei passou por um processo de reformulação, sendo esta a Lei nº 12.112, com o objetivo de resguardar tanto o locador, como também o locatário do imóvel.
O intuito da legislação é formalizar uma conduta adequada entre ambos os envolvidos, informando assim os limites entre as partes enquanto o contrato estiver em vigência.
Sendo assim, é possível obter uma orientação acerca das garantias, direitos e deveres, de forma que ambos cumpram o acordo e mantenham uma relação saudável. Veja a seguir o que as normas estabelecem para inquilino e proprietário:
Quais são os direitos e deveres do inquilino?
Em primeiro lugar, é preciso entender quais são os direitos e deveres do inquilino. Entre os seus direitos, pode-se citar:
- A segurança de receber o imóvel em boas condições de uso, havendo uma vistoria anteriormente para verificar se existem defeitos anteriores à locação;
- Usar o imóvel no período estabelecido em contrato;
- Obter o agendamento de vistorias do local.
Já em relação aos deveres do inquilino, vale a pena destacar:
- Realizar o pagamento de aluguel e encargos que foram estabelecidos no contrato na data de vencimento, evitando assim a presença de juros adicionais;
- Cuidar e zelar pela propriedade, posto que durante o período de aluguel, é de sua responsabilidade manter as boas condições em que recebeu o imóvel;
- Indenizar em casos de reformas no imóvel – caso o inquilino tenha o desejo de realizar alguma mudança no local, deve haver o consentimento prévio do proprietário, em que o mesmo deverá autorizar por meio de documento escrito;
- Reparar possíveis danos causados por seus familiares e/ou visitantes, comunicando ao proprietário o que ocorreu;
- Solicitar os comprovantes de pagamento em relação às despesas.
Em todos os casos, é fundamental que o inquilino esteja ciente das suas obrigações. O objetivo é evitar qualquer dano e/ou ação indevida que cause prejuízos ao imóvel do proprietário.
Quais são os direitos e deveres do proprietário?
Da mesma forma que o inquilino, o proprietário deve se manter atento aos seus direitos e deveres ao alugar um imóvel. Ademais, veja quais são os seus direitos:
- Receber o imóvel em bom estado de conservação e uso;
- Realizar a cobrança de multas e/ou juros em casos de atrasos.
Já no que diz respeito aos seus deveres, pode-se citar, por exemplo:
- Realizar o pagamento de taxas de administração com imobiliárias, impostos, obras de ampliação, seguros, entre outros.
- Pagar as despesas que se referem ao condomínio, como por exemplo as reformas de estrutura, instalação de equipamentos, pinturas, entre outros;
- Não é possível reaver o imóvel sem uma causa justa;
- Produzir um relatório em cada vistoria, com todos os detalhes do imóvel;
- Fornecer comprovantes de pagamento do aluguel.
Um advogado especializado em Direito Imobiliário vai saber exatamente como te orientar no que se refere aos seus direitos e deveres, seja como proprietário ou inquilino.
O que você nunca deveria deixar de incluir em um contrato de aluguel
Embora haja a adaptação de acordo com as necessidades entre locador e locatário para cada contrato de aluguel, existem algumas premissas importantes. Elas devem, portanto, estar contidas em todos os casos. Dentre elas, pode-se destacar, por exemplo:
Inclusão de dados pessoais
Um dos fatores primordiais que você deve incluir no documento é a qualificação das partes, isto é, os dados pessoais de proprietário e inquilino. Da mesma forma, é preciso inserir as informações equivalentes à administradora responsável. Isso, portanto, demanda nome completo, data de nascimento, CPF, entre outros dados.
Descrição do imóvel
Ademais, outro fator importante que deve estar no contrato, é a descrição em detalhes do imóvel em questão. Este será o chamado “objeto de contrato”, em que deve haver uma cláusula específica apenas para nomear a localização, endereço e demais informações que representem o imóvel em si. A ideia é especificar os detalhes, evitando assim, possíveis erros para identificar o local.
Período de aluguel
É preciso constar o período de locação do imóvel em um item específico do contrato. Da mesma forma que a descrição, este processo deve estar bem detalhado, desde o momento de entrega das chaves do proprietário ao inquilino, até a data em que termina o aluguel, ou seja, o dia em que as chaves devem ser devolvidas.
Valor da locação
O valor que será negociado entre as partes envolvidas também deve estar documentado no contrato. Além disso, será preciso incluir também a quantia que será cobrada em caso de multas por atraso no pagamento.
Sendo assim, as demais obrigações em termos de finanças precisam ser adicionadas a este tópico. Isso é necessário a fim de que o locatário esteja ciente dos custos de ocupação do imóvel, como por exemplo o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), condomínio, entre outras atribuições.
Atenção! Lembre-se, porém, de também inserir o dia referente ao vencimento do aluguel e período de ajustes. Essas observações, portanto, podem ser conversadas e negociadas antes de serem postas em contrato.
Condições do imóvel
Esta etapa necessita da identificação do tipo de imóvel, sendo ele comercial ou residencial. A maneira como o imóvel foi entregue nas mãos do inquilino também deve ser formalizada, juntamente com o modo como deve haver a devolução do local. Destaca-se assim, o que é ou não permitido no que se refere às mudanças e/ou reformas na construção.
Vistoria
O contrato de aluguel também deve conter o período de vistoria para verificar se o imóvel está conservado e em boas condições de uso.
Rescisão do contrato
Outro ponto de extrema importância para inserir no documento de aluguel é a hipótese de rescisão. Isso porque, vamos supor que por algum motivo seja necessária a desocupação da propriedade antes do período em acordo. Neste caso, portanto, ambos devem estar cientes das regras e da possibilidade de multa.
Garantias para locação
O proprietário ou imobiliária responsável pela locação tem como direito a exigência de garantias para locação. A ideia é promover um resguardo de que haverá o pagamento das mensalidades até o prazo estabelecido em contrato. Para tanto, o Art. 37 da Lei nº 8.245/1991 prevê algumas modalidades de garantia, dentre as quais pode-se citar:
- Fiador: A fiança ocorre quando um terceiro assegura que os valores referentes às parcelas do imóvel serão pagas. Em contrapartida, se o pagamento não for realizado pelo inquilino, o fiador deverá assumir essa responsabilidade.
- Depósito/caução: Esta alternativa acontece quando o inquilino deposita um valor em dinheiro em uma poupança, com autorização do Poder Público. Quando o contrato for finalizado, será possível resgatar a quantia. Vale destacar que este tipo de garantia deve ser especificado na cláusula, incluindo informações como banco, agência, conta e valor depositado em dinheiro.
- Seguro-fiança: Existe também a possibilidade de seguro-fiança como garantia locatícia. Este meio permite que o inquilino contrate uma seguradora e, caso o mesmo não pague o aluguel, a empresa será responsável por pagar a dívida ao proprietário.
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Quando pode haver rescisão do contrato de aluguel?
É muito comum que você se planeje para alugar um imóvel e, no meio do percurso, alguns imprevistos aconteçam – seja você o inquilino ou proprietário. Uma oferta de emprego em outro estado, a incompatibilidade no imóvel, o não cumprimento das normas pela outra parte envolvida e tantos outros motivos podem levar à desistência do local.
Neste caso, será preciso cancelar o acordo, ou como diz o termo, rescindir o contrato de aluguel. A lei do inquilinato, portanto, fornece um suporte para a segurança do inquilino, tendo em vista a garantia do direito à moradia. Essa rescisão, no entanto, não é tão simples quando a decisão parte do proprietário. Veja a seguir como funcionam as circunstâncias:
Rescisão pelo proprietário
A permissão prevista em lei para que o proprietário quebre o contrato só inclui as seguintes possibilidades:
- Ação de despejo: Este tipo de ação pode ser acionada em alguns casos, o que inclui não apenas um conflito existente entre proprietário e inquilino, mas também outras situações, como por exemplo: havendo necessidade de moradia pelo proprietário ou por algum familiar; casos de inadimplência pelo inquilino, necessidade de reparos ou permanência do inquilino após finalizar o contrato.
- Venda do imóvel: Se, portanto, o proprietário decidir vender o imóvel, ele precisa dar o direito de preferência para compra ao inquilino. Caso não haja interesse na compra ou não haja resposta em até 30 dias, o dono do imóvel continuará com a venda.
Pode ser, no entanto, que o novo proprietário não queira seguir com o contrato de aluguel e, neste caso, ele terá 90 dias para solicitar a rescisão para o inquilino, que terá esse mesmo período para desocupar o local.
Rescisão pelo inquilino
Se a decisão de rescisão partir da pessoa que está alugando o imóvel, será possível solicitar a quebra de contrato a qualquer momento, sem a necessidade de justificativa. Ele deve pagar, no entanto, uma multa estabelecida na documentação. No contrato, deve constar o mínimo de 30 dias de aviso prévio para que o proprietário se organize, incluindo a data de entrega das chaves.
Um advogado especializado em Direito Imobiliário vai fornecer o suporte que você precisa em casos de rescisão de contrato.
Quanto é preciso pagar de multa por rescisão do contrato de aluguel?
O pagamento da multa será necessário em duas hipóteses: a primeira é caso o inquilino solicite a rescisão antes do período de 12 meses e a segunda alternativa é não havendo o respectivo período de aviso prévio ao proprietário.
Além disso, o valor é proporcional ao período que o locatário cumpriu o contrato, formado por uma quantia estipulada em lei, de 10% do valor total. Geralmente, esse valor varia de um a 3 aluguéis.
O que fazer quando não há cumprimento no contrato de aluguel?
O não cumprimento do contrato de aluguel – por mais justificável que seja – pode ocasionar transtornos para a outra parte envolvida. Por isso, é muito importante que tanto o proprietário, como também o inquilino, mantenham um acordo. Além disso, eles devem estar cientes de sua decisão antes mesmo de fechar o contrato. Da mesma forma, é de suma importância o conhecimento de seus direitos e deveres.
Sendo assim, se o inquilino, por exemplo, cometer algum ato ilegal no imóvel, o locador poderá solicitar a desocupação imediata. Esse ato pode ser encaminhado com o auxílio de um advogado. Dentro da área de Direito Imobiliário, um advogado especializado no assunto poderá te ajudar com este processo.
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