Lei do inquilinato: quando acontece a ordem de despejo?

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Advogados informam tudo que você precisa saber sobre os direitos e deveres do inquilino, segundo a lei.

 

 

Hoje em dia, a locação de um imóvel é uma das principais alternativas para quem deseja ter uma moradia, mas ainda não possui condições para adquirir sua casa própria. É preciso levar em consideração apenas que ao escolher esta opção, o inquilino passa a ter direitos e deveres. Essas obrigações são previstas pela Lei nº 8.245/1991, mais conhecida como Lei do Inquilinato.

 

O objetivo é regulamentar todo tipo de transação que envolve os aluguéis no Brasil, sejam eles de ambientes residenciais, como também os comerciais. 

 

Vale destacar, porém, que caso o novo morador que está alugando o local não cumprir as normas estabelecidas de forma adequada, como por exemplo em casos de inadimplência, ele estará sujeito à temida ordem de despejo. Pensando nisso, elaboramos um artigo completo com tudo que você precisa saber sobre os casos em que o inquilino deve deixar o local. Veja a seguir: 

 

Ordem de despejo: o que é e como funciona?

 

Em primeiro lugar, é importante entender o que de fato é uma ordem de despejo. Vamos supor que você alugou um apartamento. Certo dia, as contas apertaram e você acabou deixando de pagar algumas parcelas que eram devidas. Ao receber a notificação, ainda assim, não houve pagamento dentro do prazo limitado por lei. A consequência poderá ser a ordem de despejo.

 

Pode-se dizer, portanto, que a ação de despejo ocorre quando o proprietário do imóvel entra com uma ação judicial para retirar a pessoa que está morando no local. Muitos temem esse tipo de situação, mas é importante que na relação entre locador e locatário, ambos estejam cientes do fato de que a ordem de despejo acontece apenas em último caso, e pode levar meses para ser determinada em juízo. Essa, portanto, é uma medida legal para desocupação. 

 

Quando acontece a ordem de despejo?

 

Embora a inadimplência seja um dos principais fatores que ocasionam a ordem de despejo, existem muitas outras causas para chegar a este tipo de situação. Veja a seguir quais são elas: 

 

Falta de pagamento de taxas e do aluguel

Como foi dito acima, a falta de pagamento de aluguel ou de taxas do condomínio é o que mais desencadeia a ordem de despejo dos inquilinos. Basicamente, esta razão pode ser acionada quando o morador deixa de pagar as parcelas do condomínio, o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), contas de energia e água, o próprio aluguel, entre outros. 

 

Sendo assim, havendo o atraso de apenas um dia no pagamento desses valores de financiamento de imóvel, já é possível que o proprietário entre com uma ação para ordem de despejo. Ainda assim, é muito comum que haja a espera de até 3 meses de atraso – o que não é uma regra, mas acaba sendo uma opção mais viável, principalmente para reduzir os custos de entrar com uma ação. 

 

Rescisão de contrato 

Outro motivo pelo qual o proprietário pode entrar com uma ação de despejo é a rescisão de contrato. Neste caso, o problema não é o término do vínculo por si só, mas sim o prazo limite para que o inquilino deixe o apartamento. 

 

Em outras palavras, existe um período de 6 meses para que o morador deixe o local. Quando, porém, ele faz um acordo com o proprietário dentro dessas condições e não desocupa o local, poderá receber uma ordem de despejo. Isso porque, trata-se de um descumprimento do que está em contrato.

 

Término do contrato de aluguel

Ao finalizar o período em contrato, o inquilino é obrigado a sair do imóvel. Isso porque, a menos que haja a renovação do contrato, ele pode sofrer uma ordem de despejo. Afinal, o proprietário tem o total direito de requerer a desocupação, sob a alegação de que o contrato foi finalizado. 

 

Sendo assim, seja em aluguel definitivo ou por temporada, o locatário precisa deixar o local. Existem, porém, prazos específicos para cada um deles. 

 

Necessidade de reforma ou reparo com urgência

Quando existe a necessidade de reformas ou reparos com urgência no imóvel, o inquilino deverá desocupá-lo com urgência. Além disso, se o Poder Público, por algum motivo, precisar realizar obras no local residencial ou comercial e o morador manter a resistência para deixá-lo, ele pode sofrer uma ordem de despejo.

 

Falecimento do inquilino 

Se o locatário (pessoa que alugou o imóvel) falecer e não tiver nenhum sucessor, como por exemplo um companheiro, herdeiro ou cônjuge que seja legítimo de acordo com a lei, o proprietário pode entrar com uma ação para a desocupação do local. Essa premissa está presente no artigo 11 inciso I da Lei do Inquilinato. 

 

Quais são os casos em que não há cobertura da Lei do Inquilinato?

 

Um dos fatos importantes sobre a Lei do Inquilinato é que essa é uma medida exclusiva para imóveis em ambientes urbanos. Desse modo, ela não contempla outros locais, como por exemplo: 

 

  • Imóveis em que os proprietários sejam os estados, municípios ou até mesmo a União – todos aqueles que são interligados à esfera da administração pública não são cobertos por esta lei. 
  • Espaços próprios para estacionamento de veículos e aluguel de garagens;
  • Locais para fins publicitários;
  • Hotéis ou espaços em que há a prestação de serviços com recorrência. 

 

A legislação que é responsável por esses locais, portanto, é o Código Civil do Brasil e outras leis específicas. 

 

Dentro da área de Direito Imobiliário, um advogado especializado no assunto, poderá tirar todas suas dúvidas sobre os imóveis que a Lei do Inquilinato pode cobrir. 

 

Quais são os direitos no inquilinato?

 

No processo de locação de um imóvel, a relação entre locador e locatário deve ser regida por um contrato. Sendo assim, ambos têm direitos e deveres que precisam ser cumpridos, entre os quais estão: 

 

Direitos do proprietário pela Lei do Inquilinato

Em resumo, a partir do momento em que o proprietário entrega as chaves do imóvel alugado para o locatário, ele deve levar em consideração o cumprimento dos seguintes direitos: 

 

  • Receber as parcelas do aluguel em dia;
  • No término do contrato, ele deve receber o imóvel nas mesmas condições que deixou, podendo realizar vistorias recorrentes para verificar como está o estado do local;
  • Receber informações imediatas do inquilino caso possam surgir danos ou defeitos, principalmente quando é de responsabilidade do proprietário os danos que surgirem;
  • Entre outros.

 

Direitos do inquilino pela Lei do Inquilinato

O inquilino, por sua vez, ao receber o imóvel, deve prezar pela sua manutenção, a fim de que tudo permaneça em sua conformidade e garantindo também os seguintes direitos:

 

  • No ato de entrega das chaves, ele deve receber o imóvel em boas condições de uso, com vistoria de entrada para verificar como está a conservação do imóvel;
  • Obter a preferência caso o imóvel seja colocado à venda – de acordo com o Art. 27 da Lei do Inquilinato, se o proprietário decidir vender o imóvel, o locatário tem o direito de prioridade, com as mesmas condições de terceiros. Sendo assim, você deve receber uma proposta formalizada pelo locador. 
  • Pedir a quebra de contrato: o inquilino tem o direito de pedir a rescisão de contrato a qualquer momento, caso seja um desejo seu. A exigência é apenas de um aviso prévio de 30 dias, desse modo, não precisará pagar multa. 

 

É preciso levar em consideração também, que ao longo de uma ordem de despejo, o inquilino tem alguns direitos, como por exemplo: 

 

  • Receber uma notificação;
  • Se defender, por meio da apresentação de provas que comprovem que os pagamentos devidos foram pagos, por exemplo;
  • Realizar o pagamento dos débitos que se formaram junto ao proprietário do imóvel, juntamente com o pagamento dos juros e custos referentes ao processo. 

 

Como entrar com uma ordem de despejo pela Lei do Inquilinato?

 

Uma dúvida que muitos podem ter é a de como entrar com uma ordem de despejo. Para realizar este processo, o ideal é que, em primeiro lugar, o proprietário procure a ajuda de um advogado especialista em Direito Imobiliário. Ele poderá fornecer todo o suporte necessário para o cliente. 

 

Em seguida, o profissional responsável deverá fazer o intermédio necessário, a partir do preparo da justificativa, organização dos documentos (o que inclui provas que comprovem a inadimplência e cópias do contrato de inquilinato, por exemplo). Depois, ele deve entrar com um pedido na Justiça. 

 

Além disso, o locador deve realizar a separação de um valor, por meio de depósito caução, e entregá-lo para o juiz. Essa quantia deve ser o equivalente a 3 meses de aluguel, e será destinada ao inquilino, caso ele vença a ação, na forma de indenização por danos morais. 

 

Mas, atenção! Vale destacar que, se possível, é sempre importante tentar uma negociação com o locatário antes de qualquer coisa. Com a ajuda do seu advogado, você pode tentar um acordo, tendo em vista que além de demandar muitos custos financeiros, esse processo pode ser desgastante e delicado para ambas as partes. 

 

Lembre-se também de recorrer à Justiça apenas em último caso, após ter enviado a notificação e ter esperado um prazo para o pagamento. 

 

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Qual é o prazo para que a ordem de despejo aconteça?

 

Conforme o que está previsto na Lei do Inquilinato, uma vez que há o processo judicial, o juiz deve permitir a ordem de despejo em um prazo de 15 a 30 dias – esse período pode variar de acordo com cada circunstância. Sendo assim, o inquilino pode desocupar o imóvel de forma voluntária, sem que haja realmente a necessidade de passar por essa situação.

 

De acordo com o Art. 63, esse período será de 15 dias caso o período que se passou entre a citação e a sentença seja de mais de 4 meses. Além disso, se o despejo for consequência do que consta no Art. 9, ou seja:

 

  • Se houver o descumprimento do que foi decidido em contrato;
  • No caso de falta de pagamento do valor do aluguel ou ainda das taxas e demais encargos provenientes do mesmo fim;
  • Em situações de necessidade de reparos ou obras em urgência, realizadas pelo Poder Público, em que ele não possa permanecer no local. 

 

Dentro da área de Direito Imobiliário, um advogado especializado na ação de despejo poderá tirar todas suas dúvidas sobre o prazo deste processo. 

 

Quem é o responsável por realizar a ordem de despejo?

 

Existe a possibilidade de que o locatário do imóvel não o desocupe de forma voluntária no período que foi estabelecido por meio judicial. No mais, o responsável por realizar a ação de despejo é o oficial de Justiça. Em alguns casos, este profissional pode ter o suporte da polícia – como por exemplo se houver a necessidade de uso de força para o arrombamento. Essa medida é estabelecida pelo Art. 65 da Lei do Inquilinato. 

 

Quer saber mais sobre o processo de ordem de despejo? Entre em contato com um advogado qualificado agora mesmo!

 

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Por fim, ao longo deste artigo, procuramos tirar todas as dúvidas de quem quer saber mais sobre a ordem de despejo e suas implicações. Lembre-se, porém, que ao alugar um imóvel, você está lidando com uma série de obrigações e responsabilidades, o que inclui a formação de direitos e deveres.

 

Em todos os casos, é muito importante prezar por uma boa relação entre locador e locatário, a fim de que todos estejam em dia com o cumprimento do que foi decidido em contrato. E, se houver um caso de inadimplência, busque a negociação! 

 

Um advogado especializado em Direito Imobiliário poderá fornecer todo o suporte necessário por intermédio e ainda fazer cumprir seus direitos, garantindo assim, o acesso à Justiça. 

 

Nós da equipe LegalPass acreditamos na ética e o profissionalismo como dois pilares fundamentais no nosso trabalho, em que prezamos pelo bem-estar, conhecimento e o adequado exercício da cidadania pelos nossos clientes. Por isso, estamos dispostos a te ajudar! 

 

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