Saiba tudo sobre o processo de reajuste e revisão de aluguel.
Sumário
Todo inquilino que está locando um imóvel deve saber que esse processo está sujeito a mudanças, como no caso de reajuste e revisão de aluguel. Esses mesmos aspectos devem constar em cláusulas do contrato, tendo em vista que este será o documento que vai reger a relação entre locador e locatário.
É preciso levar em consideração, portanto, que esse se trata de um direito do proprietário que está previsto na Lei nº 8.245/1991, mais conhecida como Lei do Inquilinato – a norma responsável por regulamentar os procedimentos que envolvem a locação de imóveis urbanos.
Em resumo, a ideia da revisão de aluguel é manter e/ou readequar a taxa que é atribuída todos os meses ao imóvel, ao valor de mercado, evitando assim, prejuízos para o locador. Pensando nisso, elaboramos um artigo completo com o passo a passo para os proprietários que querem pedir a revisão deste valor. Acompanhe a leitura e saiba mais:
O que é e para que serve a Lei do Inquilinato?
Em primeiro lugar, quando o assunto é o contrato de aluguel, bem como sua revisão e reajuste, é preciso levar em consideração todos os termos presentes na Lei do Inquilinato. Como foi dito acima, essa legislação tem o objetivo geral de fundamentar as cláusulas presentes nos contratos de imóveis em ambiente urbano, sejam eles para espaços comerciais ou para os residenciais.
Dessa forma, inquilinos, proprietários e até mesmo as imobiliárias têm como direito o fato de possuir suporte da legislação brasileira para organizar suas relações durante a trajetória de aluguel de um imóvel. No que se refere ao processo de locação de imóveis, isso não é diferente.
Existem, porém, algumas exceções, em que os únicos imóveis que não são cobertos pela Lei do Inquilinato são:
- Imóveis dos municípios, estados ou da União, bem como todos aqueles que são ligados à administração pública, como por exemplo, é o caso das fundações;
- Vagas de garagem e espaços destinados para o estacionamento de veículos;
- Espaços para a publicidade;
- Hotéis, pousadas ou similares – isso inclui imóveis em que o morador também contrata a prestação de vários tipos de serviços que acontecem de forma regular.
Vale destacar, porém, que a regulação desses outros imóveis, por sua vez, é de responsabilidade da Lei nº 10.406 de 2002, mais conhecida como Código Civil do Brasil, ou ainda de outras leis especiais para cada uma das categorias.
Conhecer a Lei do Inquilinato é o primeiro passo para quem quer ser um locador ou locatário. Isso porque, essas normas traduzem tudo que a lei permite sobre o processo. Nos próximos tópicos, portanto, você saberá mais sobre o contrato de aluguel, bem como seu processo de reajuste e revisão.
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O que não pode faltar em um contrato de aluguel?
É muito importante que todos os envolvidos, tanto o proprietário, como o inquilino de um imóvel, estejam cientes do que não pode faltar em um contrato de aluguel.
Trata-se, portanto, do documento responsável por cessar uma propriedade em um período de tempo determinado. Por isso, é muito importante que haja a descrição de todas as premissas nele.
O locador, que tem a propriedade em seu nome, é responsável por alugar o imóvel, enquanto o locatário, por sua vez, paga uma quantia em dinheiro para morar no local por um período de tempo. As duas partes possuem direitos e deveres, e tudo isso deve, obrigatoriamente, constar no documento.
Sendo assim, algumas questões que não podem faltar no contrato de aluguel são:
- Dados de todas as partes (locador, locatário e administradora do imóvel);
- Descrição com todas as especificações do imóvel (endereço, nº registrado no Cartório de Imóveis, e informações importantes que caracterizam o local);
- Prazo de locação com data de início e término;
- Preço do aluguel bem como o período de tempo em que a revisão e reajustes podem ser feitos, dia do pagamento e garantia para emitir o recibo;
- Tipo de ocupação (residencial ou comercial);
- Possibilidade de prorrogação do contrato;
- Vistoria e preferência para o inquilino (caso o locador queira vender o imóvel, o inquilino é a preferência para comprá-lo);
- Rescisão de contrato;
- Garantias da locação;
- Entre outros.
Como funciona a revisão de aluguel?
A revisão de aluguel, também chamada de ação revisional, acontece quando há diferença entre o valor de mercado e o que é pago pelo locatário. A ideia é manter um reequilíbrio nas condições de contrato para as partes. Deve-se realizar esse processo em comum acordo, porém, nem sempre há concordância entre as partes.
Neste caso, é preciso entrar com uma ação judicial. É importante, porém, levar em consideração que esse pedido pode ser feito por todos os dois lados, a cada três anos. O processo de perícia, por sua vez, é realizado para identificar o valor no local e indicar a média de preços de locação na área.
Qual é a diferença entre revisão e reajuste de aluguel?
Uma das possíveis dúvidas entre locatários e locadores é sobre a diferença entre revisão e reajuste de aluguel. Desse modo, veja quais o que quer dizer cada um deles no contrato de locação de imóvel:
- Reajuste de aluguel: trata-se do valor do aluguel atualizado, em que os prazos se estabelecem por contrato ou pela lei. Realiza-se o cálculo a partir do índice de inflação atual – que também deve haver menção no contrato.
- Revisão de aluguel: quer dizer que o locador e locatário, a qualquer momento, podem decidir mudar o contrato de locação e determinar um novo valor, por exemplo. Em geral, esse processo acontece quando o valor atual está abaixo do mercado.
Como deve ser feito o processo de reajuste do aluguel?
Quando se realiza um contrato de locação, é preciso determinar uma espécie de parâmetro para que haja o reajuste de aluguel. Para este fim, existe o Índice Geral de Preço do Mercado (IGP-M). Trata-se de um indicador para realizar o cálculo e registro de variações da inflação. Essa é uma forma segura para que o reajuste de aluguel seja justo.
Além disso, existe também o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que também é uma forma de calcular a inflação e promover um resultado para o reajuste de valor da locação.
O índice que se realiza para fazer os cálculos, seja ele qual for, deve estar constando, de forma explícita, no contrato de aluguel. A sua incidência, por sua vez, deve ser de apenas uma vez ao ano, fazendo assim, um novo cálculo. Deve-se fazer esse processo todo dia de aniversário ou renovação do contrato.
Vale destacar que essa premissa é válida não somente para imóveis residenciais, como também para os que estão em comércio.
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Após a revisão de aluguel, é preciso elaborar um novo contrato?
É possível que, ao realizar a revisão de aluguel, feita por meio extrajudicial, os envolvidos se questionem sobre a necessidade de elaborar um novo contrato. Mas, a resposta é não. A única mudança, é que será preciso inserir o que se chama de “aditivo de contrato”. Sendo assim, os envolvidos no caso, tanto o locador, como também o locatário, devem assinar os papéis da documentação e devem concordar em fazer a mudança do valor.
Esse processo, portanto, começa a valer a partir do dia em que houve a revisão de fato, em que as partes devem conversar sobre a possibilidade de cobrança de valor retroativo.
Dentro da área de Direito Imobiliário, um profissional especializado em revisão de aluguel pode te ajudar com as questões de aditivo de contrato.
Quais são os requisitos para haver a ação revisional de aluguel?
Embora exista a possibilidade de entrar com um pedido judicial, isto é, por meio da ação revisional de aluguel, existem alguns requisitos para dar entrada neste processo. Entre eles, portanto, é possível destacar:
- O aluguel do local deve estar em vigor há 3 anos ou mais, sendo eles consecutivos;
- O responsável pelo pedido deve reunir provas de que o imóvel está fora da média de valor do mercado;
- Não deve existir período de desocupação em percurso;
A partir desses fatores, é possível fazer uma perícia técnica do mercado para que seja dado um aval final da situação em questão. O perito será o responsável por informar qual é a quantia ideal. Deve-se considerar uma série de fatores para que o resultado seja justo para ambas as partes.
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3 passos para pedir a revisão de aluguel
O processo de revisão de aluguel requer várias etapas, porém, é sempre importante lembrar que ele é resultado dos limites estipulados, tanto pela Lei do Inquilinato, como também pelo contrato que é feito conforme o que foi acordado entre os envolvidos. Veja a seguir quais são os passos:
1. Converse com o locador ou locatário
O pedido da revisão de aluguel pode ser feito tanto pelo locador, como também pelo locatário. Ao consultar um advogado especializado em Direito Imobiliário, o primeiro conselho que ele dará é conversar com a outra parte envolvida. Desse modo, ambos podem entender as necessidades um do outro e chegar a um acordo, principalmente quando não há consentimento de primeira.
2. Junte a documentação necessária
Um dos passos mais importantes para formalizar a proposta é escrever uma carta. Nela, o inquilino precisará inserir os seus próprios dados, e as informações do imóvel. Isso inclui as razões para comprá-lo e ainda o novo valor que solicitará a partir do pedido de revisão de aluguel. Por fim, deve-se enviar o documento no endereço do proprietário.
3. Aguarde a resposta do proprietário
Se o retorno do proprietário for positivo, você pode finalizar a negociação e os termos adicionais, fechando o processo de revisão com o aditivo de contrato. Caso, porém, as alternativas extrajudiciais não funcionem e vocês não entrem em um acordo, é possível entrar com uma ação revisional de aluguel.
O juiz, portanto, pode aceitar ou não as condições que são propostas. Sendo assim, no próprio ato do processo, ele já pode tomar a decisão por aluguéis provisórios. Existem, porém, duas regras para esses casos, entre os quais estão:
- Nas situações em que o locador faz a proposta, o aluguel não poderá ser maior do 80% do valor que está no pedido;
- Nas situações em que o inquilino faz a proposta, o aluguel não poderá ser menor do 80% do valor que já é pago todos os meses.
Dentro da área de Direito Imobiliário, o auxílio de um advogado especialista em revisão de aluguel será fundamental para realizar esse processo.
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Por fim, esperamos que você tenha gostado deste artigo! O objetivo deste conteúdo é trazer um panorama geral do processo de reajuste e revisão do aluguel, bem como demonstrar na prática, como fazer o seu pedido. Vale destacar que em todos os casos, o suporte de um advogado de confiança será fundamental no decorrer do processo.
O melhor de tudo é que nós do Mercado Legal contamos com uma equipe especializada para te ajudar. Temos profissionais de vários locais do Brasil que podem realizar seu atendimento de forma personalizada, sempre se baseando nos princípios que consideramos essenciais: ética e profissionalismo.
A missão do Mercado Legal é facilitar o acesso à justiça e, portanto, queremos que todas as pessoas possam ter acesso à informação correta fornecida por um profissional especializado.
Por isso, uma das orientações que costumamos dar para nossos clientes, é: não tente tirar suas dúvidas sobre aluguel consultando aquele seu primo advogado trabalhista. Há diferentes áreas dentro do direito e advogados experientes para tratar cada uma delas. Nossos profissionais de Direito Imobiliário podem te ajudar a resolver suas questões jurídicas por um valor justo e acessível.
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