Usucapião: tudo sobre esse processo do Direito Imobiliário

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Advogados contam na prática o que é uma ação de usucapião e quem tem direito.

 

 

Hoje em dia, existem diversas modalidades que permitem ao cidadão alcançar seus próprios bens, sejam eles imóveis ou móveis. Quem ainda não recorreu à usucapião, com certeza conhece alguém que já se tornou dono (a) de um pedaço de terra ou terreno que não era seu e, depois, regularizaram o ato no papel e colocaram o bem no seu nome, certo? 

 

Na prática, é disso que se trata a usucapião. Embora muitas pessoas ainda tenham dúvidas acerca desse direito, principalmente no que se refere a sua legalidade, ele é um meio muito utilizado no Direito Imobiliário. 

 

Pensando nisso, a equipe Mercado Legal trouxe um conteúdo completo para tirar suas dúvidas sobre o tema. O melhor é que quem conferir até o final vai garantir uma surpresa especial para tratar deste ou de outros assuntos. Acompanhe a leitura e saiba mais! 

 

O que é usucapião?

 

Em primeiro lugar, é importante levar em consideração o que é usucapião. O termo, que é de origem do latim “usucapio”, significa tomar ou adquirir para o uso. Isso já traduz muito bem o seu conceito, que permite que uma determinada pessoa, após usar uma propriedade por um tempo, se torne o proprietário desse lugar – desde que esse processo esteja dentro de algumas condições previstas em lei. 

 

É preciso destacar, porém, que não há permissão de usucapião para bens públicos. Ademais, esse processo se encontra na legislação brasileira e surgiu a partir do que foi conhecido como Lei das Doze Tábuas, um direito romano, que permitia que alguém se tornasse proprietário de um bem se houvesse o uso deste item sem que haja reclamação do dono. 

 

O que a legislação diz sobre o direito à usucapião?

 

Atualmente, a lei brasileira possui algumas especificidades em relação ao que, antigamente, foi estabelecida na lei romana. Basicamente, há a permissão para que uma pessoa se torne proprietária de um imóvel, caso o dono não faça o seu uso da maneira adequada. 

 

Em outras palavras, todos os que tiverem posse e tenham a intenção de dar uma função social, bem como de manter os cuidados de uma propriedade da mesma forma que o seu proprietário, podem requerer a obtenção de um bem por usucapião – depois de um certo tempo. 

 

Esse direito se baseia no Art. 5 da Constituição de 1988 que determina, no XXIII item, que a propriedade deve atender a sua função social. Isso quer dizer que a propriedade, mesmo sendo ela privada, não pode sofrer abandono, muito menos sem uma função. Quando não possui uma utilidade, é preciso dá-la, sendo para o indivíduo ou a sociedade de maneira geral. 

 

De acordo com o Art. 1.228 da Lei nº 10.406/2002,  mais conhecida como Código Civil do Brasil, é preciso exercer o direito à propriedade juntamente com seus fins sociais e econômicos. Esse, portanto, é o objetivo da usucapião que permite a moradia, atividade econômica ou outras ações de função social – quando pelo seu dono, não há o cumprimento de suas obrigações. 

 

Sendo assim, as próprias normas da legislação permitem esse processo, que geralmente contempla prédios e terrenos abandonados, isto é, bens imóveis privados, mas que não atendem o dever social estabelecido na constituição. Outras pessoas, por sua vez, poderiam tomá-lo por meio da usucapião, especialmente quando realizam a manutenção adequada do local.

 

Quais são os requisitos para recorrer a usucapião?

 

Todos os tipos de usucapião necessitam de requisitos específicos para permitir esse direito. Entre eles, é possível destacar:

 

    • Intenção de agir como dono (em latim “animus domini”): o proprietário não deve apenas ter a posse da propriedade, como também se comportar como tal, a partir da manutenção do espaço, responsabilidade com os gastos, entre outros;
    • Posse permanente por um determinado período: a pessoa que é responsável por pedir a usucapião do bem deve estar em posse do local por um período sem interrupções e sem oposição do dono – esse tempo pode variar para cada tipo de usucapião, como veremos ao longo do texto.
    • Não deve haver oposição à posse: essa ação deve ser pacífica, sem que haja nenhum tipo de oposição e/ou contestação, como em casos clandestinos ou de violência. 
    • A propriedade precisa estar sem a devida regularização: é possível usucapir apenas os imóveis que não estão registrados, regularizados ou demarcados.
    • Não pode ser um bem público: a usucapião só pode ser acionada para propriedades privadas. 

 

Vale destacar, porém, que a usucapião não pode ser utilizada em circunstâncias em que o ocupante da propriedade trabalha para o proprietário (como por exemplo: caseiros, locadores, entre outros).  

 

Dentro da área de Direito Imobiliário, um advogado especializado no assunto poderá te orientar no seu caso em específico. 

 

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Quais são os tipos de usucapião?

 

Em geral, de acordo com o que é determinado pela legislação brasileira, é possível usucapir bens móveis (carros, equipamentos, eletrodomésticos, móveis, entre outros) e imóveis (terrenos, casas, prédios, entre outros). 

 

No caso dos bens móveis, é possível realizar de forma ordinária (prazo de 3 anos), ou extraordinária (prazo de 5 anos), em que os trâmites legais estão previstos no Art. 1260 e 1261 do Código Civil do Brasil. 

 

Já no que diz respeito aos bens imóveis, que geralmente são os principais motivos de usucapião, e que estamos tratando neste artigo, o processo é regido pelo Art. 1.238 do Código Civil. Dentro deles, existem três tipos de usucapião de bens imóveis, com requisitos diferentes para cada, entre os quais é possível destacar: 

 

Usucapião ordinária

 

Em primeiro lugar, existe a usucapião ordinária. Essa modalidade é regida pelo Art. 1.242 do Código Civil. Entre os principais requisitos, pode-se citar: 

 

  • Posse ininterrupta do imóvel por 10 anos; 
  • Existência de justo título – documento para transmissão do bem;
  • Boa-fé (o indivíduo acredita ser o dono, mesmo não sendo);

 

Além disso, é preciso também se encaixar nos requisitos gerais, isto é, de comportamento como proprietário, inexistência de oposição, entre outros. 

 

Vale destacar também que o tempo de posse pode ser reduzido para 5 anos, nas circunstâncias em que o local é sua moradia ou se houver algum tipo de investimento, sendo ele econômico ou social. 

 

Essa hipótese, porém, se baseia em uma situação específica, ou seja, se houve obtenção do imóvel de forma onerosa, com registro em cartório, que depois foi cancelado. 

 

Usucapião extraordinária

 

Existe também a modalidade de usucapião extraordinária de bem imóvel, que é regida pelo Art. 1.238, do Código Civil. Esta circunstância, porém, não necessita de um título justo da propriedade ou de boa-fé. Os requisitos de quem pode acionar o tipo de usucapião extraordinária são: 

 

  • Posse permanente do imóvel por 15 anos;
  • Sem interrupção ou oposição do proprietário;
  • Comportamento de proprietário, com cuidado e manutenção do local. 

 

Além disso, é possível reduzir esse prazo para 10 anos, caso seja a moradia do novo dono e também se houverem atividades produtivas ou até mesmo obras no local. 

 

Usucapião especial

 

No que se refere à usucapião especial, essa situação é voltada para aqueles que passam a usucapir bens imóveis, sem que sejam proprietários de outros bens. O intuito é que essas pessoas tenham sustento e moradia. Dentro deste grupo, existem 5 subgrupos com regras específicas. Saiba mais sobre cada um deles: 

 

Especial rural

A usucapião especial rural é destinada para pessoas que querem tomar posse de um terreno em área rural com, no máximo, 50 hectares. Elas podem entrar com esse processo quando promovem uma função social para o local, isto é, o tomam ou como sua moradia ou como local de produção para alguma atividade. A modalidade está prevista no Art. 191 da Constituição Federal de 1988 e ainda no Art. 1239 do Código Civil do Brasil. 

 

Em resumo, os seus principais requisitos são:

 

  • Comportamento de proprietário, com cuidado e manutenção do local. 
  • Posse mínima de 5 anos;
  • Sem interrupção ou oposição do proprietário;
  • Uso do local para moradia e/ou trabalho;
  • Não ter outra propriedade, seja ela urbana ou rural. 

 

Especial urbana

A usucapião especial urbana funciona de forma semelhante à especial rural, podendo se diferir apenas em um aspecto: neste caso, existe o limite de reconhecimento para uma única vez. Essa modalidade está prevista no Art. 183 da Constituição Federal de 1988 e no Art. 1.240 do Código Civil do Brasil. 

 

Em resumo, os seus principais requisitos são:

 

  • Comportamento de proprietário, com cuidado e manutenção do local. 
  • Posse mínima de 5 anos;
  • Sem interrupção ou oposição do proprietário;
  • Uso do local para moradia; 
  • O local deve ter até 250 m² 
  • Não ter outra propriedade, seja ela urbana ou rural. 

 

Especial coletiva

Outra modalidade é a especial coletiva, que é determinada pelo Art. 10 da Lei nº 10.257/2001, também conhecida como Estatuto das Cidades. Esse tipo de usucapião é destinado para pessoas de baixa renda, que tomam posse de imóveis urbanos, devendo estes terem uma área menor do que 250 m². As condições são parecidas com as da modalidade urbana, com a diferença de que há divisão, por igual, entre vários ocupantes. A ideia é regularizar imóveis de baixa renda. 

 

Em resumo, os seus principais requisitos são:

 

  • Comportamento de proprietário, com cuidado e manutenção do local. 
  • Posse mínima de 5 anos;
  • Sem interrupção ou oposição do proprietário;
  • Uso do local para moradia; 
  • O local deve ter até 250 m² 
  • Não ter outra propriedade, seja ela urbana ou rural. 

 

Especial familiar

Entre as modalidades de usucapião especial, há também a familiar. Ela é determinada pelo Art. 1.240 do Código Civil do Brasil e tem como objetivo proteger o cônjuge que vive em uma propriedade urbana de até 250 m², tendo ele sido abandonado pelo outro cônjuge.

 

Vale destacar apenas que, neste caso, não há discussão sobre a existência de culpa em situações de separação ou divórcio, pois a proposta é impedir o abandono e irregularidade da circunstância, havendo o desaparecimento por uma das partes.

 

Em resumo, os seus principais requisitos são:

  • Comportamento de proprietário, com cuidado e manutenção do local. 
  • Posse mínima de 2 anos;
  • Sem interrupção ou oposição do proprietário;
  • Uso do local para moradia; 
  • O local deve ter até 250 m²;
  • Não ter outra propriedade, seja ela urbana ou rural;
  • Abandono pelo outro companheiro (a). 

 

Especial indígena

Por fim, a modalidade especial indígena está prevista no Art. 33 do Estatuto do Indígena. Suas características, portanto, são semelhantes ao tipo rural. A ideia é que o índio, estando ele em ambiente rural ou urbano, possa usucapir terras com área menor do que 50 hectares. 

 

Em resumo, alguns dos seus principais requisitos são:

 

  • Comportamento de proprietário, com cuidado e manutenção do local. 
  • Posse mínima de 10 anos. 

 

Quanto custa esse processo?

 

Muitos ainda podem se perguntar quanto custa o processo de usucapião. Não existe, porém, nenhum valor padrão. Isso porque, são diversos os tipos e especificidades para cada um deles. Ademais, no que se refere aos bens imóveis, o valor tem uma estimativa de 10% a 30% do preço total da propriedade. 

 

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Quero entrar com um pedido judicial. O que devo fazer?

 

É possível recorrer a usucapião por meio de pedido extrajudicial e judicial. O primeiro, porém, pode não resolver todas as questões na prática. Se houver uma disputa, por exemplo, é necessário fazer um pedido judicial. Os grupos que podem interferir neste processo, por exemplo, são os legítimos proprietários do local, bem como seus credores e vizinhos. 

 

Neste caso, se houver necessidade, a pessoa que tomou posse do imóvel pode pedir, com intermédio de um profissional especializado em Direito Imobiliário, para usucapir a propriedade. Sendo assim, se o juiz proferir uma sentença afirmativa, ele será o dono por meio de usucapião. Sendo assim, é possível regularizar a posse com o novo proprietário do imóvel. 

 

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Por fim, a ideia deste artigo é tirar todas suas dúvidas sobre a usucapião em bens imóveis. Sendo assim, agora que você já sabe dos trâmites legais que envolvem esse processo, se você quer entrar com um pedido, essa é a hora certa!

 

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