Se eu construir uma casa no terreno da sogra, quem é o proprietário?
Sumário
Na necessidade em ter um lugar para morar por um custo financeiro menor, muitos casais decidem construir sua casa no terreno da sogra ou de algum outro membro da família. O que, a princípio, parece ser uma boa solução para economizar, pode se tornar uma dor de cabeça no futuro.
Afinal, ao formar uma nova família, ninguém pensa na separação. Mas o problema aparece quando o casamento termina ou quando o proprietário do terreno falece. A partir desse momento, se inicia a disputa para saber a quem a casa pertence na divisão de bens.
Ao longo desse artigo, discutiremos os aspectos essenciais sobre construir uma casa no terreno dos sogros, os riscos, as questões legais e financeiras que envolvem o assunto.
O que diz a legislação sobre uma casa construída no terreno da sogra?
Para uma melhor análise da situação, começamos com uma situação hipotética: Larissa e Gabriel resolveram se casar, e os pais da Larissa cederam um terreno deles para construir uma casa para a filha e o genro morar. Mas, não houve nenhuma alteração na documentação da propriedade, como um contrato de cessão, compra e venda ou doação. Empolgados com a nova fase, o casal começa a construir sua casa no terreno que pertence a terceiros. Após alguns anos, Larissa e Gabriel resolvem se separar. E agora, a quem pertence o imóvel? Todo o tempo e dinheiro para a construção do imóvel foi perdido?
Vamos verificar a situação do ponto de vista da lei:
O Código Civil Art. 1.253, prevê que toda construção em terreno alheio pertence ao proprietário do terreno: “Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.”
O artigo 1.255 do Código Civil reforça que o proprietário automaticamente adquire o direito das construções realizadas em seu terreno: “Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.”
Diante da condição legal acima, se não há regularização do imóvel, o casal não tem o direito de propriedade, uma vez que foi construída no lote que pertence a outra pessoa.
Possíveis soluções legais
A boa notícia é que há possibilidade de contornar a situação, já que há uma ressalva à regra dos artigos do Código Civil citados no tópico anterior. Pois, quem construiu a casa, mesmo que em terreno de terceiro, pode ter direito à indenização pela construção. Essa alternativa é cabível quando o valor da construção é consideravelmente maior do que o do próprio terreno. Então, é possível adquirir direito sobre o terreno mediante o pagamento de uma indenização ao proprietário.
Assim, quando construir um ímovel em terreno de terceiro, ainda que seja da família, lembre-se de que é preciso ter provas de que houve pagamento das despesas com a construção e de que assim procederam de boa-fé.
Por isso, é muito importante guardar recibos, notas fiscais e qualquer tipo de comprovante de pagamento de materiais de construção, mão de obra e do que mais for possível. Dessa forma, fica mais fácil comprovar que a construção foi de responsabilidade do casal.
De outro modo, há o risco de perder todo o investimento na casa. Neste caso, será considerado como se houvesse sido feito pelo proprietário, tendo ele o direito sobre o imóvel. O ideal é que cada caso seja analisado e acompanhado por um advogado especializado.
Quem deve pagar pela indenização?
A indenização relativa ao custo da construção deve ser solicitada aos proprietários do terreno, isto é, aos pais do cônjuge. De acordo com o Superior Tribunal de Justiça (STJ), essa solicitação precisa ser uma ação independente, que não esteja ligada à divisão de bens do casal.
Além disso, com um consenso estabelecido nos tribunais, é aplicado o que está estipulado no art. 1.222 do Código Civil, o qual estabelece que a indenização deve ser calculada com base no “valor atual” do imóvel, considerando o seu estado no momento da devolução.
Como é feita a divisão?
Todos os bens adquiridos durante a união estável ou casamento sob o regime da comunhão parcial são frutos do esforço comum, e assim, pertencem, em partes iguais, aos parceiros. Portanto, se houver a separação ou divórcio, o ex-companheiro tem direito a indenização, desde que tenha agido de boa-fé. Ou seja, que a construção da moradia tenha sido autorizada pelo proprietário do terreno.
Contudo, caso ocorra a aquisição do terreno com o objetivo de regularização e posterior divisão entre o casal, o montante despendido na sua compra poderá ser abatido na partilha ou o valor do terreno com a residência será dividido em partes iguais. Na ausência de um consenso entre as partes, a determinação do valor da partilhaou indenização caberá ao juiz.
Mais um ponto importante a respeito da divisão é o caso de falecimento do proprietário do terreno. Neste caso, não há divisão de bens, pois não houve o divórcio. O terreno e a casa entram no processo de inventário e todos os herdeiros passam a ter direito. Para recorrer, é necessário comprovar toda a construção em uma ação específica.
A princípio, quando tudo está bem, parece ser uma boa escolha construir uma casa em lote de terceiros. Mas, no futuro, situações complicadas e desvantajosas podem surgir. Por isso, de forma preventiva, é recomendável fazer um planejamento matrimonial, conhecer seus direitos e correr menos risco.
Se não houver o consentimento do proprietário
Muita atenção quanto a isso. A construção de uma casa, sem a permissão, no terreno alheio pode ser má-fé. Em uma situação como essa, o imóvel, que já faz parte do direito de propriedade do dono do terreno, não é indenizável, e o risco de perder tudo é alto.
A única forma de obter ressarcimento é comprovar a realização de melhorias essenciais, ou seja, aquelas absolutamente necessárias para a conservação do terreno, conforme estabelecido no artigo 1.220 do Código Civil.
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