Se eu construir uma casa no terreno da sogra, quem é o proprietário?

 

 

 

Na necessidade em ter um lugar para morar por um custo financeiro menor, muitos casais decidem construir sua casa no terreno da sogra ou de algum outro membro da família. O que, a princípio, parece ser uma boa solução para economizar, pode se tornar uma dor de cabeça no futuro. 

 

Afinal, ao formar uma nova família, ninguém pensa na separação. Mas o problema aparece quando o casamento termina ou quando o proprietário do terreno falece. A partir desse momento, se inicia a disputa para saber a quem a casa pertence na divisão de bens. 

 

Ao longo desse artigo, discutiremos os aspectos essenciais sobre construir uma casa no terreno dos sogros, os riscos, as questões legais e financeiras que envolvem o assunto. 

 

O que diz a legislação sobre uma casa construída no terreno da sogra?

 

Para uma melhor análise da situação, começamos com uma situação hipotética: Larissa e Gabriel resolveram se casar, e os pais da Larissa cederam um terreno deles para construir uma casa para a filha e o genro morar. Mas, não houve nenhuma alteração na documentação da propriedade, como um contrato de cessão, compra e venda ou doação. Empolgados com a nova fase, o casal começa a construir sua casa no terreno que pertence a terceiros. Após alguns anos, Larissa e Gabriel resolvem se separar. E agora, a quem pertence o imóvel? Todo o tempo e dinheiro para a construção do imóvel foi perdido? 

 

Vamos verificar a situação do ponto de vista da lei: 

 

O Código Civil Art. 1.253, prevê que toda construção em terreno alheio pertence ao proprietário do terreno: “Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.” 

O artigo 1.255 do Código Civil reforça que o proprietário automaticamente adquire o direito das construções realizadas em seu terreno: “Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.”

 

Diante da condição legal acima, se não há regularização do imóvel, o casal não tem o direito de propriedade, uma vez que foi construída no lote que pertence a outra pessoa.

 

Possíveis soluções legais

 

A boa notícia é que há possibilidade de contornar a situação, já que há uma ressalva à regra dos artigos do Código Civil citados no tópico anterior. Pois, quem construiu a casa, mesmo que em terreno de terceiro, pode ter direito à indenização pela construção. Essa alternativa é cabível quando o valor da construção é consideravelmente maior do que o do próprio terreno. Então, é possível adquirir direito sobre o terreno mediante o pagamento de uma indenização ao proprietário. 

 

Assim, quando construir um ímovel em terreno de terceiro, ainda que seja da família, lembre-se de que é preciso ter provas de que houve pagamento das despesas com a construção e de que assim procederam de boa-fé.

 

Por isso, é muito importante guardar recibos, notas fiscais e qualquer tipo de comprovante de pagamento de materiais de construção, mão de obra e do que mais for possível. Dessa forma, fica mais fácil comprovar que a construção foi de responsabilidade do casal.

 

De outro modo, há o risco de perder todo o investimento na casa. Neste caso, será considerado como se houvesse sido feito pelo proprietário, tendo ele o direito sobre o imóvel. O ideal é que cada caso seja analisado e acompanhado por um advogado especializado.

 

Quem deve pagar pela indenização?

 

A indenização relativa ao custo da construção deve ser solicitada aos proprietários do terreno, isto é, aos pais do cônjuge. De acordo com o Superior Tribunal de Justiça (STJ), essa solicitação precisa ser uma ação independente, que não esteja ligada à divisão de bens do casal. 

 

Além disso, com um consenso estabelecido nos tribunais, é aplicado o que está estipulado no art. 1.222 do Código Civil, o qual estabelece que a indenização deve ser calculada com base no “valor atual” do imóvel, considerando o seu estado no momento da devolução.

 

 

Como é feita a divisão?

 

Todos os bens adquiridos durante a união estável ou casamento sob o regime da comunhão parcial são frutos do esforço comum, e assim, pertencem, em partes iguais, aos parceiros. Portanto, se houver a separação ou divórcio, o ex-companheiro tem direito a indenização, desde que tenha agido de boa-fé. Ou seja, que a construção da moradia tenha sido autorizada pelo proprietário do terreno.

 

Contudo, caso ocorra a aquisição do terreno com o objetivo de regularização e posterior divisão entre o casal, o montante despendido na sua compra poderá ser abatido na partilha ou o valor do terreno com a residência será dividido em partes iguais. Na ausência de um consenso entre as partes, a determinação do valor da partilhaou indenização caberá ao juiz.

 

Mais um ponto importante a respeito da divisão é o caso de falecimento do proprietário do terreno. Neste caso, não há divisão de bens, pois não houve o divórcio. O terreno e a casa entram no processo de inventário e todos os herdeiros passam a ter direito. Para recorrer, é necessário comprovar toda a construção em uma ação específica.

 

A princípio, quando tudo está bem, parece ser uma boa escolha construir uma casa em lote de terceiros. Mas, no futuro, situações complicadas e desvantajosas podem surgir. Por isso, de forma preventiva, é recomendável fazer um planejamento matrimonial, conhecer seus direitos e correr menos risco.

 

Se não houver o consentimento do proprietário 

 

Muita atenção quanto a isso. A construção de uma casa, sem a permissão, no terreno alheio pode ser má-fé. Em uma situação como essa, o imóvel, que já faz parte do direito de propriedade do dono do terreno, não é indenizável, e o risco de perder tudo é alto.

 

A única forma de obter ressarcimento é comprovar a realização de melhorias essenciais, ou seja, aquelas absolutamente necessárias para a conservação do terreno, conforme estabelecido no artigo 1.220 do Código Civil.

 

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